Amortissement en LMNP : comment ça marche ?

L’amortissement est une règle comptable qui permet de prendre en compte la perte de valeur d’un bien ou d’un équipement dans le temps, du fait de son usage. Dans le cadre du statut LMNP, l’amortissement est uniquement possible en régime réel, et représente un levier fiscal très puissant pour réduire, voire annuler l’impôt sur vos loyers.

Concrètement, chaque année, vous pouvez “imputer” une fraction de la valeur de votre bien ou de vos équipements sur vos revenus locatifs. Cela diminue votre résultat imposable sans sortie d’argent réelle.

Quels éléments peut-on amortir en LMNP ?

L’amortissement en LMNP ne concerne pas uniquement le bien immobilier. Plusieurs postes peuvent faire l’objet d’un amortissement :

• Le bien immobilier (hors terrain) : généralement amorti sur 25 à 30 ans

• Le mobilier et les équipements : sur 5 à 10 ans (meubles, électroménager, vaisselle…)

• Les travaux d’amélioration : sur une durée variable selon leur nature

• Les frais de notaire et certains frais d’acquisition : s’ils sont intégrés à l’actif immobilisé

⚠️ Le terrain n’est jamais amortissable. Sa valeur doit être isolée au moment de l’acquisition, généralement entre 10 et 20 % du prix total selon les cas.

Comment fonctionne l’amortissement d’un bien LMNP ?

Prenons un exemple simple :
Vous achetez un appartement de 150 000 € + 10 000 € de mobilier. La valeur amortissable est de 135 000 € (si 10 % sont considérés comme terrain).

• Bien immobilier : 135 000 € sur 30 ans = 4 500 € d’amortissement annuel

• Mobilier : 10 000 € sur 5 ans = 2 000 € par an pendant 5 ans

Chaque année, ces montants viennent réduire votre résultat fiscal, mais ne créent pas de déficit reportable. Si le résultat devient négatif uniquement à cause de l’amortissement, l’excédent est mis en réserve et reporté sur les années suivantes.

Ce mécanisme permet souvent de ne pas payer d’impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans, tout en conservant un bien valorisé.

Quels sont les avantages de l’amortissement LMNP ?

• Optimisation fiscale : vous réduisez vos revenus imposables sans dépenser plus

• Neutralisation des loyers : dans de nombreux cas, les loyers sont totalement “gommés” fiscalement

• Effet cumulatif : les amortissements non utilisés sont reportables sur les années futures

• Souplesse : contrairement à un dispositif fiscal comme le Pinel, il n’y a pas d’engagement de durée

👉 C’est un levier stratégique pour augmenter la rentabilité nette d’un investissement immobilier meublé.

Quelles sont les limites de l’amortissement LMNP ?

• L’amortissement ne peut pas générer de déficit (contrairement au LMP)

• Il n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente

• Il nécessite de tenir une comptabilité complète, généralement avec un comptable

• L’application des règles dépend d’une répartition correcte des composants (bâtiment, mobilier, frais annexes)

Autre point important : si vous revendez le bien, la plus-value est calculée selon les règles des particuliers, sans réintégration des amortissements passés. C’est une spécificité du statut LMNP.

L’amortissement en LMNP est un outil puissant pour réduire votre imposition sur les loyers, à condition d’opter pour le régime réel et de respecter les règles comptables. Il permet de maximiser la rentabilité d’un investissement locatif meublé sans contraintes de durée ni complexité excessive, à condition de se faire accompagner pour la mise en place.

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