Fiscalité LMNP : les règles à connaître avant de se lancer

Louer un logement meublé permet de bénéficier d’un régime fiscal plus souple et potentiellement plus avantageux que la location vide. Ce statut, encadré par le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), propose deux modes d’imposition. Le choix entre eux influe directement sur le montant des impôts dus sur vos loyers, et donc sur la rentabilité réelle de votre investissement.

Avant de vous lancer, il est donc indispensable de bien comprendre les règles fiscales du LMNP, pour adapter votre stratégie dès l’achat du bien.

LMNP et BIC : deux régimes fiscaux possibles

🧾 Le régime micro-BIC

Ce régime est appliqué par défaut si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (seuil 2025 pour les meublés classiques).

Caractéristiques :

• Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (loyers + charges).

• Aucune déduction spécifique n’est possible (pas de charges, pas d’amortissement).

• Vous êtes imposé sur les 50 % restants, intégrés à votre revenu global.

👉 Le micro-BIC est simple et adapté aux petits bailleurs, avec peu de charges à déduire.

📊 Le régime réel simplifié

Ce régime peut être choisi sur option, ou s’applique de plein droit au-delà de 77 700 € de recettes.

Avantages :

• Vous pouvez déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion…).

• Vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier, les travaux, ce qui permet de réduire voire annuler le résultat imposable pendant plusieurs années.

👉 Le régime réel est plus complexe, mais souvent nettement plus avantageux fiscalement, surtout en cas d’investissement à crédit ou avec travaux.

Quelles charges peut-on déduire en régime réel ?

Le régime réel permet de prendre en compte de nombreuses dépenses liées au bien loué :

Les amortissements sont répartis sur plusieurs années (souvent 25 à 30 ans pour les murs), et ne peuvent pas créer de déficit : ils viennent seulement réduire le bénéfice imposable.

Quelles obligations fiscales en LMNP ?

Selon le régime choisi, les démarches ne sont pas les mêmes :

En micro-BIC

• Déclaration via le formulaire 2042-C PRO, à joindre à votre déclaration annuelle d’impôt.

• Aucun besoin de comptable.

En régime réel

• Déclaration complète avec le formulaire 2031, bilan comptable, liasses fiscales.

• Tenue d’une comptabilité obligatoire, le plus souvent avec un expert-comptable.

• Possibilité d’adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA) pour éviter une majoration de l’impôt (baisse prévue progressivement, mais toujours en vigueur en 2025).

Cotisations sociales et fiscalité locale

En LMNP, vous n’êtes pas redevable de cotisations sociales (URSSAF, SSI), sauf si vous exercez l’activité dans le cadre d’un meublé de tourisme professionnel (avec numéro SIRET, plateforme Airbnb, etc.).

En revanche, vous êtes redevable de :

• la taxe foncière,

• la CFE dans la plupart des cas (même si elle est faible ou exonérée dans certaines communes).

Le régime fiscal du LMNP est souple et modulable, avec deux options adaptées à des profils différents. Si le micro-BIC convient aux investisseurs occasionnels, le régime réel permet une réelle optimisation fiscale en cas de charges importantes ou d’amortissements. Bien choisir dès le départ permet d’éviter les mauvaises surprises et de maximiser la rentabilité de votre projet locatif.

👉 Pour aller plus loin :

• Comment fonctionne le statut LMNP pour un particulier
• Les conditions pour bénéficier du statut LMNP en 2025
• Les différences entre LMNP et LMP : comment choisir ?
• Statut LMNP : résidence principale ou secondaire 
• LMNP : comment déclarer ses revenus correctement ?
• Amortissement en LMNP : comment ça marche ?
• Les avantages du statut LMNP pour les retraités Quelles obligations légales pour le bailleur LMNP ?