Les différences entre LMNP et LMP : comment choisir ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sont deux statuts fiscaux encadrant la location de logements meublés. Tous deux permettent de louer un bien tout en bénéficiant d’une fiscalité spécifique différente de la location nue.

La différence entre LMNP et LMP ne dépend pas du type de logement, mais de l’importance de votre activité locative. Le choix (ou le basculement) d’un statut à l’autre dépend donc de vos revenus locatifs et de leur poids dans vos revenus globaux.

En 2025, cette distinction reste d’actualité et a des conséquences sur les impôts, les charges sociales et la gestion du patrimoine.

Quelles sont les conditions pour être LMNP ou LMP ?

Tant que vous ne dépassez pas ces deux seuils (23 000 € et 50 %), vous restez LMNP. Si vous les franchissez, vous devenez automatiquement LMP, sans démarche spécifique à faire.

Fiscalité LMNP vs LMP : quelles différences concrètes ?

Les deux statuts permettent de choisir entre micro-BIC et régime réel, mais leurs conséquences fiscales diffèrent ensuite.

📊 LMNP

• Amortissement du bien possible (en régime réel), mais non déductible pour le calcul de la plus-value à la revente.

• Exonération de plus-value possible uniquement selon le régime général (détention > 22 ans pour l’impôt, > 30 ans pour les prélèvements sociaux).

• Pas de cotisations sociales (sauf si activité considérée comme meublé de tourisme très fréquenté).

📊 LMP

• Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global, sans plafonnement, ce qui peut fortement réduire l’impôt en cas de charges importantes.

• Exonération possible de plus-value dès 5 ans d’activité, si les recettes ne dépassent pas certains seuils (90 000 €).

• Assujettissement aux cotisations sociales (SSI) dès que l’activité est exercée à titre principal.

👉 En résumé : le LMP est plus favorable aux gros investisseurs, mais implique plus de contraintes et de prélèvements.

Conséquences patrimoniales : transmission et protection sociale

En LMNP

• Les revenus locatifs restent des revenus complémentaires, non soumis à cotisations sociales (hors meublé de tourisme pro).

• En cas de décès, la location meublée est traitée comme un actif classique dans la succession.

En LMP

• Vous relevez du régime des indépendants, avec des droits à la retraite, mais aussi des cotisations sociales obligatoires.

• Les biens professionnels peuvent parfois bénéficier d’abattements spécifiques en cas de transmission, selon les conditions.

👉 Le LMP peut donc s’envisager dans une logique de patrimoine familial ou professionnel, tandis que le LMNP est plus adapté à une gestion personnelle simple et souple.

LMNP ou LMP : comment faire le bon choix ?

Le basculement de LMNP à LMP peut être automatique si vous dépassez les seuils. Il est donc important d’anticiper son évolution patrimoniale.

Le choix entre LMNP et LMP dépend avant tout de vos revenus locatifs et de votre projet immobilier. Le LMNP reste le cadre le plus utilisé car il est simple, flexible et fiscalement avantageux. Le LMP s’adresse davantage aux investisseurs expérimentés ou souhaitant professionnaliser leur activité.

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