LMNP : comment déclarer ses revenus correctement ?

Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité spécifique sur les loyers perçus, mais cela implique de respecter des obligations déclaratives précises. Une erreur ou un oubli peut entraîner un redressement fiscal, voire la perte d’avantages importants comme l’abattement du micro-BIC ou l’amortissement du bien.

Le mode de déclaration dépend du régime fiscal choisi : micro-BIC ou réel. Les démarches, formulaires et documents à fournir varient en conséquence. Il est donc essentiel de bien comprendre les étapes à suivre pour déclarer vos revenus LMNP correctement.

Étape 1 : déclarer le début d’activité (formulaire P0i)

Avant même de déclarer vos revenus, vous devez signaler à l’administration que vous commencez une activité de loueur en meublé.

Il faut remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent la mise en location du logement, même s’il s’agit d’un bien détenu depuis longtemps.

Ce formulaire permet :

• de créer votre numéro SIRET (obligatoire pour toute activité LMNP),

• de choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel),

• d’enregistrer votre activité auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent.

👉 Cette formalité est gratuite et peut se faire en ligne (guichet-entreprises.fr ou CFE local).

Étape 2 : déclarer vos revenus en micro-BIC

Si vous relevez du régime micro-BIC (recettes ≤ 77 700 € par an), la déclaration est très simple :

• Vous reportez le montant brut des loyers (loyers + charges) dans le formulaire 2042-C PRO, case 5ND ou 5OD selon votre situation.

• L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %.

• Vous êtes imposé sur les 50 % restants, au barème de l’impôt sur le revenu.

👉 Aucune comptabilité, aucun justificatif n’est à fournir, mais il est conseillé de conserver vos quittances et relevés bancaires en cas de contrôle.

Étape 3 : déclarer vos revenus en régime réel

Le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien. Mais il nécessite une déclaration plus complète, souvent avec l’aide d’un comptable.

Voici les principales démarches :

📋 Documents à produire :

• Formulaire 2031 (bilan comptable de votre activité de loueur meublé),

• Annexes fiscales (liasses 2033-A à 2033-G ou 2050-2059 selon le niveau),

• Déclaration 2042-C PRO, pour intégrer le résultat LMNP dans votre impôt sur le revenu.

💡 Conseils pratiques :

• L’exercice fiscal correspond en général à l’année civile, sauf exception.

• Vous devez tenir une comptabilité d’engagement (avec bilan, compte de résultat…).

• L’administration peut exiger la transmission électronique des documents (EDI ou EFI via votre comptable ou logiciel agréé).

👉 Ce régime peut permettre de ne pas être imposé pendant plusieurs années, grâce à l’amortissement du bien et aux charges déductibles.

Faut-il adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA) ?

Si vous êtes en régime réel, il est fortement conseillé d’adhérer à un OGA pour éviter une majoration de 15 % de votre bénéfice imposable. Cette majoration est en voie de suppression progressive (réduction en 2025), mais reste partiellement applicable cette année.

L’adhésion vous donne également accès à certains services (vérification de votre déclaration, accompagnement, etc.).

Déclaration LMNP : erreurs fréquentes à éviter

Voici quelques points de vigilance pour ne pas compromettre votre situation :

• ❌ Oublier de remplir le formulaire P0i → pas de numéro SIRET, donc pas de statut reconnu.

• ❌ Se tromper de case dans la 2042-C PRO → risque de requalification ou de redressement.

• ❌ Omettre une année de déclaration (même si déficit) → perte de l’amortissement.

• ❌ Ne pas produire les documents comptables en régime réel → rejet de la déclaration.

La déclaration LMNP est plus ou moins complexe selon le régime choisi, mais elle ne doit jamais être négligée. Si le micro-BIC est simple et rapide, le régime réel exige rigueur et accompagnement, mais permet une optimisation fiscale très avantageuse.

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