Le marché immobilier 2025 a retrouvé un équilibre sain, conjuguant reprise des volumes et sagesse des prix. Cette normalisation permet de concrétiser des projets plus sereinement, à condition de prioriser la performance énergétique qui dicte désormais la valeur verte du patrimoine. Un regain de confiance confirmé par près de 945 000 transactions dans l’ancien.
Après des mois de flou réglementaire et de taux instables, vous hésitez peut-être encore à concrétiser votre projet d’acquisition par peur de faire le mauvais choix pour votre patrimoine. Rassurez-vous, le marché immobilier ancien retrouve enfin ses fondamentaux avec une reprise d’activité saine et des prix qui cessent de s’envoler irrationnellement. Je décrypte pour vous cette nouvelle ère où la note du DPE devient le véritable juge de paix de la rentabilité et où les opportunités se redessinent pour ceux qui souhaitent investir avec pragmatisme et lucidité.
Reprise des volumes, sagesse des prix : le nouvel équilibre
Le retour des acheteurs, mais sans la cohue
Après une période d’apnée, l’année marque un tournant pour le marché immobilier ancien. Les compteurs affichent près de 945 000 transactions, confirmant un net regain d’activité après des années compliquées.
Regardons les faits : on dépasse largement les 845 000 ventes de 2024. C’est un bond de 11,6 % selon les réseaux comme Century 21. Ce n’est pas une explosion spéculative, mais un véritable soulagement pour le secteur.
Pourtant, on reste environ 13,5 % sous les niveaux de 2019. Le marché a simplement retrouvé la raison, pas la folie.
Des prix qui atterrissent en douceur
Oubliez les chutes vertigineuses ou les flambées irrationnelles, la tendance est clairement à la stabilisation. L’atterrissage se fait en douceur, avec une hausse nationale devenue très mesurée sur l’année.
Le verdict tombe : l’augmentation se limite à +1,4 % sur un an, une donnée identique pour les maisons et les appartements.
Ces indicateurs dessinent le portrait d’un marché qui a purgé ses excès, comme le prouvent ces moyennes nationales :
- Prix moyen des maisons : 2 510 €/m²
- Prix moyen des appartements : 4 192 €/m²
- Hausse annuelle moyenne : +1,4 %
- Volume de transactions : près de 945 000
Négocier redevient la norme
Les acheteurs ont clairement repris la main. Fini le stress de devoir signer en 24 heures sans réfléchir. Les délais de vente s’allongent, preuve que la réflexion et la négociation sont revenues au centre des échanges.
Il faut désormais compter en moyenne 101 jours pour vendre une maison et 97 jours pour un appartement.
C’est une excellente nouvelle, croyez-moi. Un marché où l’on prend le temps reste plus sain et moins propice aux bulles.
Qui a achèté en 2025 ? Portrait-robot des nouveaux propriétaires
Maintenant que les chiffres sont posés, une question se pose : qui sont vraiment les acteurs de ce nouveau marché ? Le profil des acheteurs a, lui aussi, bien changé.
La résidence principale, grande gagnante du marché
On ne va pas se mentir, le marché immobilier ancien 2025 revient enfin aux fondamentaux. Fini la spéculation pure. La pierre redevient avant tout un toit solide pour se loger, bien avant d’être considéré comme un simple produit financier.
Les données confirment cette tendance lourde : la résidence principale représente 68,3 % des acquisitions cette année. C’est une hausse de 2,1 points en un an. Ce sont clairement les primo-accédants et les familles qui tirent la demande vers le haut.
L’investissement locatif marque le pas
Côté bailleurs, on sent le freinage. Le contexte actuel est moins porteur pour eux. Entre les nouvelles contraintes réglementaires énergétiques et une rentabilité parfois moins évidente, beaucoup préfèrent attendre avant de signer.
Le retrait se chiffre précisément : l’investissement locatif ne représente plus que 24,9 % des transactions, contre plus de 27 % en 2019. Ce n’est pas un effondrement total, mais c’est un tassement notable qu’il faut surveiller.
Pourtant, investir en LMNP reste une option fiscale redoutable pour ceux qui cherchent des solutions intelligentes et pérennes.
Les résidences secondaires en net recul
L’achat « plaisir » ou coup de cœur chute drastiquement. La résidence secondaire est la grande perdante
Regardez le chiffre qui illustre cette tendance : ce segment s’est effondré à seulement 6,7 % des acquisitions, soit une baisse violente de 13 %.
Voici la « nouvelle pyramide » du marché immobilier de l’ancien que je constate :
- Résidence principale : 68,3 %
- Investissement locatif : 24,9 %
- Résidence secondaire : 6,7 %
Le DPE, nouveau juge de paix de la valeur immobilière
Mais au-delà de qui achète, un autre facteur a complètement rebattu les cartes de la valorisation d’un bien : sa performance énergétique.
La « valeur verte » : quand une bonne note fait grimper le prix
Fini le temps où le diagnostic énergétique finissait au fond d’un tiroir. C’est devenu un argument de vente massif, synonyme d’économies de charges et de confort thermique immédiat.
Concrètement, cette « valeur verte » se monétise fort. Les logements bien classés (étiquettes A et B) ne se vendent pas juste plus vite, ils partent aussi plus cher. Les surcotes atteignent facilement +5 % à +10 %, voire plus selon la tension locale.
Bref, les acheteurs ont bien intégré que le DPE est le meilleur investissement.
Passoires thermiques : la décote est bien réelle
À l’inverse, la sanction tombe sans appel pour les biens mal notés. Les passoires thermiques (classes F et G) sont clairement dans le viseur des acheteurs avertis.
Cette décote est la conséquence directe et mathématique du coût des travaux à prévoir. Les acquéreurs l’intègrent systématiquement dans leur offre d’achat, rendant la négociation sur ces biens beaucoup plus agressive.
Notez que cette décote est particulièrement marquée sur le segment des maisons, où les travaux de rénovation énergétique sont souvent plus lourds.
Un calendrier réglementaire à ne pas ignorer
Cette pression sur les passoires thermiques dépasse la simple question du confort. C’est une contrainte légale majeure, surtout si vous visez l’investissement sur le marché immobilier ancien en 2026.
Le temps presse vraiment. Le calendrier de la loi Climat et Résilience est en marche forcée et il reste non négociable.
Ces échéances expliquent pourquoi le DPE est devenu si déterminant pour tout propriétaire bailleur :
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
- À partir du 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
Et après ? les défis qui attendent l’immobilier pour 2026
Ce nouvel équilibre trouvé en 2025 est une bonne nouvelle, mais est-il solide ? Plusieurs facteurs pourraient venir jouer les trouble-fêtes dans les mois à venir.
Les conditions d’un équilibre durable
On aimerait croire que la partie est gagnée, mais la suite n’a rien d’automatique. Pour que cette dynamique positive tienne la route en 2026, la stabilisation des taux de crédit — attendus autour de 3,35 % ou 3,5 % — est un prérequis absolu.
Mais ce n’est pas tout. Le marché ne tiendra que si nous gardons une inflation contenue pour protéger le pouvoir d’achat et, surtout, une discipline sur les prix stricte côté vendeurs. Le moindre emballement tarifaire pourrait casser net cette reprise encore fragile.
L’inconnue politique et fiscale
C’est souvent là que le bât blesse. L’instabilité politique actuelle et le flou artistique autour des futures décisions fiscales constituent une source d’incertitude majeure qui pèse lourdement sur la confiance.
Prenez la fiscalité des plus-values ou les droits de succession : un simple coup de rabot ou une réforme mal calibrée suffirait à freiner brutalement la demande. Tant que le statut du bailleur privé reste en suspens, la prudence est de mise.
Pour éviter les mauvaises surprises, il faut surveiller de près les changements immobiliers prévus pour 2026 qui pourraient impacter le marché.
La crise du logement locatif, l’autre bombe à retardement
Le recul des investisseurs particuliers a une conséquence directe et brutale : la tension locative explose. C’est mathématique, avec une offre en chute de 13 % et moins d’acheteurs pour mettre des biens en location, on organise la pénurie dans de nombreuses villes.
Nous sommes face à un paradoxe inquiétant. Alors que le marché de la transaction retrouve des couleurs, celui de la location se crispe dangereusement. C’est le défi majeur à venir : sans réponse politique forte, nous glissons tout droit vers une crise sociale d’ampleur.
Après les turbulences, 2025 marque un retour à la raison : des prix stabilisés et des acheteurs qui prennent le temps de négocier. Mais attention, la « valeur verte » dicte désormais sa loi. Pour vos projets, gardez un œil sur le calendrier réglementaire et la fiscalité à venir. L’immobilier reste un marathon, pas un sprint
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