Quelles obligations légales pour le bailleur LMNP ?

Le statut LMNP offre une grande souplesse fiscale et patrimoniale, mais n’exonère pas le bailleur de ses obligations légales. Comme tout propriétaire mettant un bien en location, le loueur en meublé non professionnel doit se conformer à un ensemble de règles définies par le Code civil, la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur) et les textes encadrant la location meublée.

Ces obligations concernent à la fois :

• le logement (qualité, équipements, diagnostics),

• le contrat de bail,

• les droits et devoirs vis-à-vis du locataire.

Ne pas les respecter expose à des litiges, des sanctions voire une requalification du bail ou du statut.

Le logement doit respecter les critères de décence et d’équipement

Avant toute mise en location, le bailleur LMNP doit s’assurer que le logement :

• est décent (surface minimale, absence de risques pour la santé ou la sécurité, éclairage naturel, etc.),

• respecte les normes d’habitabilité définies par décret (électricité, ventilation, eau potable, etc.),

• est meublé selon la liste minimale fixée par le décret du 31 juillet 2015 :

  • literie avec couette ou couverture,

  • table, sièges, rangements,

  • plaques de cuisson, four ou micro-ondes,

  • réfrigérateur, congélateur ou compartiment de congélation,

  • vaisselle et ustensiles de cuisine…

👉 L’absence d’un seul élément peut entraîner une requalification en location nue, avec un régime fiscal différent.

Le bail meublé doit respecter des règles précises

Le bailleur LMNP doit proposer un contrat de location conforme aux dispositions applicables à la location meublée :

• Durée minimale : 1 an renouvelable, ou 9 mois si le locataire est étudiant.

• Préavis : 1 mois pour le locataire, 3 mois pour le bailleur (avec motif légitime).

• Montant du dépôt de garantie : maximum 2 mois de loyer hors charges.

• État des lieux : obligatoire à l’entrée et à la sortie.

• Inventaire du mobilier : recommandé pour éviter tout litige.

Le contrat doit être écrit et contenir un certain nombre de mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, liste des meubles, montant du loyer et des charges, modalités de paiement, etc.

Les diagnostics obligatoires à fournir

Le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE),

• le diagnostic électricité (si installation de plus de 15 ans),

• le diagnostic gaz (idem),

• l’état des risques et pollutions (ERP),

• le diagnostic amiante (en cas de construction antérieure à 1997, sur demande),

• la notice d’information sur les droits et devoirs des locataires et bailleurs.

👉 En cas d’oubli ou de défaut, la responsabilité du bailleur peut être engagée, et certaines clauses du bail peuvent être rendues inapplicables.

Respecter les règles locales et la fiscalité

En plus des obligations générales, le bailleur LMNP doit se conformer à :

• la réglementation municipale, notamment en zones tendues (autorisation de mise en location, déclaration de meublé de tourisme…),

• ses obligations fiscales : déclaration des revenus (micro-BIC ou réel), paiement de la taxe foncière, de la CFE, etc.

👉 Dans certaines villes, il est nécessaire de faire une demande de changement d’usage pour pouvoir louer en meublé (surtout pour les résidences secondaires ou locations courtes durées).

Être bailleur LMNP, c’est être un propriétaire responsable, soumis à un cadre légal précis, même si l’activité reste non professionnelle. Respecter ces obligations, c’est sécuriser votre investissement, éviter les litiges et conserver les bénéfices du statut LMNP sans mauvaise surprise.

👉 Pour aller plus loin :

• Comment fonctionne le statut LMNP pour un particulier
• Les conditions pour bénéficier du statut LMNP en 2025
• Les différences entre LMNP et LMP : comment choisir ?
• Statut LMNP : résidence principale ou secondaire ?
• Fiscalité LMNP : les règles à connaître avant de se lancer
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