Vous avez investi en LMNP dans une résidence Appart’City et envisagez la revente, mais vous vous perdez dans les méandres fiscales et les spécificités du marché ? Ce guide pratique décortique les enjeux clés pour optimiser votre décision. Découvrez les leviers fiscaux, les pièges à éviter et les tendances du marché secondaire pour une transaction éclairée, sans jargon inutile.
Sommaire
- Comprendre le marché de revente Appart’City
- Spécificités de la revente d’un bien Appart’City
- Les étapes clés du processus de revente
- Opportunités et risques pour les investisseurs
Comprendre le marché de revente Appart’City
Appart’City, leader français de l’appart-hôtel avec 95 résidences, attire les investisseurs LMNP grâce à son statut fiscal avantageux. Le statut LMNP permet une défiscalisation via l’amortissement et une exonération partielle de plus-value après 15 ans de détention. Cependant, certains propriétaires cherchent à revendre pour récupérer leur capital ou anticiper les risques liés à la gestion.
Le marché secondaire des résidences Appart’City reste actif, offrant des opportunités pour les nouveaux investisseurs. Des dizaines de milliers d’investisseurs rencontrent des difficultés en raison de la baisse des loyers et des décotes moyennes de 20 à 30% par rapport au neuf. Toutefois, l’achat en revente présente des avantages : localisation stratégique, rentabilité immédiate avec un loyer annuel connu et un taux de remplissage moyen de 80% assuré par l’exploitant.
Les spécificités de la revente d’un bien Appart’City
La revente d’un bien Appart’City présente des spécificités fiscales et juridiques liées au statut LMNP et au bail commercial. Comprendre ces mécanismes permet d’anticiper les obligations et d’optimiser la transaction.
Le cadre fiscal et juridique de la revente
La plus-value de revente LMNP est soumise à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), avec des abattements selon la durée de détention. La fiscalité LMNP impose des règles spécifiques sur la plus-value, à analyser avant toute transaction.
Le bail commercial influence directement la valorisation. Un bail avec 6 ans restants valorise le bien à hauteur de 90% de sa valeur pleine, contre 70% pour un bail expirant dans moins de 2 ans. Les clauses de révision annuelle du loyer impactent également la rentabilité future.
L’évaluation du prix de revente
| Critère d’évaluation | Description | Impact sur le prix de revente |
| Qualité du gestionnaire | Appart’City, co-détenu par HPC Capital et Equistone Partners Europe, gère 94 résidences avec un CA de 149 M€ en 2021 | Un gestionnaire solide augmente la confiance des investisseurs et valorise le bien |
| Localisation | Présence dans +90 villes, proximité des centres d’affaires, transports et commodités | Les biens situés à proximité des axes économiques majeurs se revendent 15-20% plus chers |
| Surface habitable | Deux gammes : standard (18-28 m²) et confort (30-45 m²) | Les appartements confort se revendent en moyenne 8-12% plus cher que les standards |
| Montant du loyer | Rentabilité brute moyenne de 4,5-6,5% selon les villes | Un loyer annuel supérieur de 10% entraîne une revalorisation du prix de 7-9% |
| État du bâtiment | 42 M€ investis en 2017, dont 30 M€ dédiés à la rénovation sur 3 ans | Les résidences rénovées voient leur valeur augmenter de 5-15% selon le niveau des travaux |
| Statut fiscal LMNP | Réforme 2025 obligeant à réintégrer les amortissements dans la plus-value | Potentiel impact de -5 à -10% sur le prix de revente pour les locations de courte durée |
| Transfert de TVA | Revente avant 20 ans nécessitant un repreneur LMNP pour conserver la récupération | Les biens transférés avec TVA conservent 100% de leur valeur fiscale, contre 60-70% sans |
| Ce tableau synthétise les principaux facteurs influençant la revente d’appartements Appart’City, basés sur les données financières du groupe et les spécificités du statut LMNP. La combinaison de ces critères détermine la rentabilité globale et l’attractivité pour les investisseurs. | ||
La rentabilité observée sur le marché secondaire varie de 4,2 à 6,8% selon la localisation et l’état du bien. Des forums d’investisseurs détaillent d’ailleurs des cas concrets où un appartement vendu avec une décote de 45% a été observé. L’amortissement permet de réduire le revenu foncier imposable, un facteur à intégrer dans la fixation du prix.
Les biens situés en centre-ville ou à proximité d’un aéroport se revendent 15-20% plus chers. Les équipements comme la climatisation, le parking ou l’accès internet haut débit valorisent également le bien de 5-10%.
Le transfert de TVA et ses conséquences
La récupération de TVA s’effectue sur 20 ans. En cas de revente avant ce délai, une partie doit être remboursée sauf si l’acquéreur poursuit l’exploitation en LMNP. Cela influence directement la fiscalité de la transaction.
Le transfert de TVA s’effectue via l’article 257 bis du CGI si l’acquéreur poursuit l’exploitation commerciale. Sinon, le vendeur doit rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le notaire doit mentionner cette clause dans l’acte de vente pour sécuriser la transaction.
Les étapes clés du processus de revente
Vendre un appartement Appart’City exige une préparation rigoureuse, une commercialisation ciblée et une finalisation juridique précise. Voici les étapes à suivre pour optimiser chaque phase de la transaction.
La préparation du bien pour la vente
Préparez votre bien en désencombrant les pièces, en effectuant des petits travaux de rafraîchissement et en fournissant un dossier complet aux acquéreurs potentiels.
- Bail commercial et durée restante : document central pour sécuriser l’acquéreur sur les revenus locatifs
- Titre de propriété et PV d’assemblée générale : preuve de la légitimité et transparence sur la copropriété
- Charges annuelles et loyer réel : données financières clés pour évaluer la rentabilité
- Diagnostic technique et plan du logement : conformité légale et visibilité sur l’état du bien
Optez pour une revente après le renouvellement du bail commercial pour maximiser sa valeur. Un bail récent sécurise les revenus locatifs et facilite le financement pour les acheteurs.
Les canaux de commercialisation efficaces
Les agences spécialisées comme Attentif LMNP ou Revenu Pierre maîtrisent les spécificités du marché LMNP et offrent un accompagnement personnalisé pour la revente.
Mettez en avant le loyer garanti, la gestion déléguée à Appart’City et la rentabilité nette de 4 à 6%. Utilisez des plateformes dédiées et des réseaux d’investisseurs LMNP pour cibler les acheteurs.
La négociation et finalisation de la vente
Fixez un prix réaliste en vous appuyant sur des comparables récents. Soyez prêt à justifier votre valorisation par l’état du bien, la durée du bail et la rentabilité nette.
Le compromis doit préciser le transfert du bail commercial et les obligations fiscales (TVA, plus-value). Le notaire vérifie la conformité des documents et enregistre la cession dans les 2 à 3 mois suivant la signature.
Les opportunités et risques pour les investisseurs
Investir dans un appartement Appart’City en revente offre des avantages financiers mais comporte des risques à évaluer. Voici comment identifier les opportunités et anticiper les pièges.
Les avantages de l’acquisition sur le marché secondaire
- Prix réduit de 20 à 30% par rapport au neuf : décote significative pour un bien opérationnel
- Localisation premium en centre-ville ou proximité aéroport : attractivité maximale pour locataires
- Rentabilité immédiate avec loyer annuel connu : visibilité sur les revenus réels et charges stables
- Aucun risque de construction ou livraison retardée : investissement sécurisé dès l’acquisition
La rentabilité nette oscille entre 4 et 6% grâce à un loyer garanti par bail commercial et des charges maîtrisées. Le choix entre LMNP et LMP influence également la fiscalité et la gestion locative.
Les prix sur le marché secondaire sont 25 à 40% inférieurs à ceux du neuf, avec des écarts accentués dans les grandes villes. Un studio à Paris peut se négocier 120 000€ contre 200 000€ à l’achat initial.
L’évaluation des risques potentiels
Appart’City a dégagé un résultat net positif (6,1M€ en 2024) après une restructuration, mais vérifiez la solidité financière de l’exploitant avant tout achat.
| Risque | Indicateur critique | Solution |
| Risque de non-paiement | Retards de loyers constatés chez certains gestionnaires | Vérifiez le historique des paiements et la solidité financière |
| Vacance locative | Taux de remplissage moyen de 80% | Privilégiez les résidences en zones à forte demande |
| Travaux futurs | 42 M€ investis en rénovation en 2017 | Consultez les PV d’assemblée générale pour anticiper les coûts |
| Transfert de TVA | Revente avant 20 ans nécessitant un repreneur LMNP | Assurez-vous que l’acquéreur poursuit l’activité pour conserver la TVA |
Les clauses de révision annuelle du loyer (4-5% en moyenne) et de déplafonnement au renouvellement influencent la rentabilité. Une garantie solidaire peut engager le cédant pendant 9 ans après la cession.
Maîtriser les enjeux fiscaux, décrypter les clauses du bail commercial et évaluer la rentabilité réelle sont des étapes déterminantes pour réussir la revente d’un bien Appart’City. En anticipant les obligations liées à la TVA, en ciblant les opportunités à saisir et en s’appuyant sur des acteurs spécialisés, chaque décision éclairée devient un levier pour optimiser votre investissement locatif meublé. Le marché de la revente Appart’City n’attend pas : agissez stratégiquement pour transformer votre patrimoine en atout durable.
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