Quelques conseils aux propriétaires

Comme nous, vous êtes sans doute propriétaire d’un ou plusieurs studios ou appartements, dans une résidence avec services (pour étudiants, tourisme, résidence d’affaires…), et vous déclarez vos revenus sous le régime LMNP/Réel simplifié.

Les agents commerciaux qui nous ont fait connaître ce type d’investissement nous l’ont généralement présenté comme un investissement purement financier, sans risque car garanti par le contrat conclu avec l’entreprise gestionnaire de la résidence.

En réalité il arrive assez fréquemment que la société gestionnaire ne respecte plus le bail commercial qu’elle a signé avec nous, soit en raisons de difficultés financières réelles, soit par simple gestion de bon sens, puisque nous sommes ses fournisseurs et que ne pas honorer ses dettes lui fournit un moyen facile d’augmenter son bénéfice.

Dans ces cas-là, les propriétaires se retrouvent souvent démunis, car ils sont généralement isolés, et peu au courant des démarches judiciaires à entreprendre. Les actions juridiques doivent être faites individuellement par chaque propriétaire, car les contrats signés l’ont été de propriétaire à gestionnaire. L’action juridique la plus simple est d’utiliser un huissier pour faire une sommation de payer ; il est possible de se grouper en faisant appel à un même huissier qui traite tous les dossiers en même temps, ce qui diminue un peu les frais (très approximativement 100-150€). Néanmoins ceci ne garantit nullement le paiement des loyers par le gestionnaire…

En pratique on peut se retrouver avec des emprunts à rembourser tous les mois, sans le revenu attendu, et ceci pendant une période de plusieurs années, alors que le logement est devenu très difficile à revendre.

Il est donc souhaitable de s’organiser pour réagir rapidement à cette éventualité si elle se produit.

Nous pouvons parler d’expérience car le gestionnaire de la résidence où nous avons un studio connaît depuis plusieurs années des défaillances à répétition : loyers impayés, baisse arbitraire des loyers etc. Sur la base de cette expérience, et pour que les choses se passent au mieux, nous pouvons recommander de :

• nommer au Conseil Syndical, lors de la réunion annuelle, une ou plusieurs personnes habitant à proximité, pouvant vérifier périodiquement que le bâtiment et les installations soient régulièrement entretenus, motivée(s) pour suivre leur investissement, et capable de prendre en main les intérêts communs lorsqu’une intervention est nécessaire
• construire une liste des propriétaires avec leurs coordonnées à jour, y compris téléphone et email quand c’est possible, pour pouvoir les contacter rapidement si nécessaire. Le syndic possède ces informations et il est légalement obligé de les fournir au Conseil Syndical si celui-ci en fait la demande. L’email fournit un excellent moyen de communiquer entre les propriétaires qui sont souvent dispersés géographiquement
• se prendre par la main… souvent nous nous sommes habitués à l’idée que “ça marchait tout seul”, et lorsque les loyers ne sont plus réglés, nous restons passifs et attendons de voir ce qui va se passer… malheureusement moins on s’en occupe et moins il y a de chances pour que les loyers soient miraculeusement payés à nouveau.
• Créer une association de défenses des propriétaires voir ici, indispensable pour gérer la résidences et prendre des décisions collégiales.
• Mandater un avocat pour lancer des procédures de paiement des loyers dus et faire notifier les manquements des gestionnaires, très utiles pour demander plus tard  la restitution de la résidence.