Quelques conseils aux propriétaires

Comme nous, vous êtes sans doute pro­prié­taire d’un ou plusieurs stu­dios ou apparte­ments, dans une rési­dence avec ser­vices (pour étu­di­ants, tourisme, rési­dence d’affaires…), et vous déclarez vos revenus sous le régime LMNP/Réel simplifié.

Les agents com­mer­ci­aux qui nous ont fait con­naître ce type d’investissement nous l’ont générale­ment présen­té comme un investisse­ment pure­ment financier, sans risque car garan­ti par le con­trat con­clu avec l’entreprise ges­tion­naire de la résidence.

En réal­ité il arrive assez fréquem­ment que la société ges­tion­naire ne respecte plus le bail com­mer­cial qu’elle a signé avec nous, soit en raisons de dif­fi­cultés finan­cières réelles, soit par sim­ple ges­tion de bon sens, puisque nous sommes ses four­nisseurs et que ne pas hon­or­er ses dettes lui four­nit un moyen facile d’augmenter son bénéfice.

Dans ces cas-là, les pro­prié­taires se retrou­vent sou­vent dému­nis, car ils sont générale­ment isolés, et peu au courant des démarch­es judi­ci­aires à entre­pren­dre. Les actions juridiques doivent être faites indi­vidu­elle­ment par chaque pro­prié­taire, car les con­trats signés l’ont été de pro­prié­taire à ges­tion­naire. L’action juridique la plus sim­ple est d’utiliser un huissier pour faire une som­ma­tion de pay­er ; il est pos­si­ble de se grouper en faisant appel à un même huissier qui traite tous les dossiers en même temps, ce qui dimin­ue un peu les frais (très approx­i­ma­tive­ment 100–150€). Néan­moins ceci ne garan­tit nulle­ment le paiement des loy­ers par le gestionnaire…

En pra­tique on peut se retrou­ver avec des emprunts à rem­bours­er tous les mois, sans le revenu atten­du, et ceci pen­dant une péri­ode de plusieurs années, alors que le loge­ment est devenu très dif­fi­cile à revendre.

Il est donc souhaitable de s’organiser pour réa­gir rapi­de­ment à cette éven­tu­al­ité si elle se produit.

Nous pou­vons par­ler d’expérience car le ges­tion­naire de la rési­dence où nous avons un stu­dio con­naît depuis plusieurs années des défail­lances à répéti­tion : loy­ers impayés, baisse arbi­traire des loy­ers etc. Sur la base de cette expéri­ence, et pour que les choses se passent au mieux, nous pou­vons recom­man­der de :

• nom­mer au Con­seil Syn­di­cal, lors de la réu­nion annuelle, une ou plusieurs per­son­nes habi­tant à prox­im­ité, pou­vant véri­fi­er péri­odique­ment que le bâti­ment et les instal­la­tions soient régulière­ment entretenus, motivée(s) pour suiv­re leur investisse­ment, et capa­ble de pren­dre en main les intérêts com­muns lorsqu’une inter­ven­tion est nécessaire
• con­stru­ire une liste des pro­prié­taires avec leurs coor­don­nées à jour, y com­pris télé­phone et email quand c’est pos­si­ble, pour pou­voir les con­tac­ter rapi­de­ment si néces­saire. Le syn­dic pos­sède ces infor­ma­tions et il est légale­ment obligé de les fournir au Con­seil Syn­di­cal si celui-ci en fait la demande. L’email four­nit un excel­lent moyen de com­mu­ni­quer entre les pro­prié­taires qui sont sou­vent dis­per­sés géographiquement
• se pren­dre par la main… sou­vent nous nous sommes habitués à l’idée que “ça mar­chait tout seul”, et lorsque les loy­ers ne sont plus réglés, nous restons pas­sifs et atten­dons de voir ce qui va se pass­er… mal­heureuse­ment moins on s’en occupe et moins il y a de chances pour que les loy­ers soient mirac­uleuse­ment payés à nouveau.
• Créer une asso­ci­a­tion de défens­es des pro­prié­taires voir ici, indis­pens­able pour gér­er la rési­dences et pren­dre des déci­sions collégiales.
• Man­dater un avo­cat pour lancer des procé­dures de paiement des loy­ers dus et faire noti­fi­er les man­que­ments des ges­tion­naires, très utiles pour deman­der plus tard  la resti­tu­tion de la résidence.