la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard

Les conditions actuelles de la loi Censi-Bouvard

La loi Cen­si-Bou­vard per­met de béné­fici­er d’une réduc­tion d’impôt de 11 % du prix d’acquisition d’un bien immo­bili­er situé dans une rési­dence service.

Il peut s’agir d’une :

  • Rési­dence sénior ou d’un EHPAD
  • Rési­dence de tourisme
  • Rési­dence médi­cale ou sociale accueil­lant des per­son­nes âgées ou handicapées

Ce loge­ment doit être meublé et loué à l’exploitant de la struc­ture pen­dant 9 ans. L’investissement ne peut pas être supérieur à 300 000 €.

La loi Cen­si-Bou­vard per­met donc de béné­fici­er d’une réduc­tion d’impôt max­i­male de 33 000 €, soit 3666 € par an pendant neuf ans.

Les dangers du Censi-Bouvard

Out­re les dan­gers clas­siques liés à toutes opéra­tions de défis­cal­i­sa­tion immo­bil­ière, tels que la sures­ti­ma­tion du bien, des loy­ers, ou la défail­lance de l’exploitant, l’investissement en Cen­si-Bou­vard présente de nom­breux points de vig­i­lances plus insidieux.

Amortissement immobilier et régime fiscal

L’option pour le dis­posi­tif Cen­si-Bou­vard ne per­met pas de béné­fici­er du régime d’amortissement habituelle­ment pro­posé aux aux loueurs en meublé non pro­fes­sion­nels, et impose que le con­tribuable déclare ses loy­ers suiv­ant le régime fis­cal réel.

En effet, le régime Micro-BIC per­met une déduc­tion for­faitaire de 50 % des loy­ers perçus, il offre cette pos­si­bil­ité en rai­son des charges mais aus­si des amor­tisse­ments. L’amortissement de l’immobilier étant impos­si­ble avec le dis­posi­tif Cen­si-Bou­vard, les pro­prié­taires doivent dès lors appli­quer le régime fis­cal réel avec tout ce qu’il implique comme par exem­ple la tenue d’une comptabilité.

Le régime réel doit être généralisé

Si la même per­son­ne pro­pose à la loca­tion deux biens meublés dis­tincts, dont l’un a été acheté dans le cadre de la loi Cen­si-Bou­vard, elle devra appli­quer le même régime fis­cal aux deux biens. Les investisse­ments en Cen­si-Bou­vard ne pou­vant être assu­jet­tis au régime Mico-BIC pour la rai­son évo­quée ci-dessus, l’ensemble de l’activité de loueur en meublé du con­tribuable sera assu­jet­tie au régime réel.

Si aupar­a­vant le régime Micro-BIC était appliqué, un investisse­ment en Cen­si-Bou­vard implique de recon­stituer toute une compt­abil­ité pour con­tin­uer sur un régime réel.

Sans amortissement, la note fiscale s’envole

Le fait que l’immeuble ne soit pas amor­tiss­able en Cen­si-Bou­vard rend très vite l’opération extrême­ment lourde fiscalement.

Pen­dant la durée de l’emprunt, les intérêts vont venir en déduc­tion des loy­ers. À mesure que la part des intérêts dans les men­su­al­ités dimin­ue, l’investisseur doit s’acquitter d’une impo­si­tion crois­sante sur les loy­ers. Cette impo­si­tion se faisant à hau­teur du TMI, elle peut devenir vite con­fis­ca­toire pour les per­son­nes déjà forte­ment imposées.

C’est une sit­u­a­tion que l’on ne retrou­ve que très tar­di­ve­ment dans un investisse­ment en LMNP clas­sique, car une fois que le crédit ne joue plus son rôle, les amor­tisse­ments vien­nent pren­dre relais pour ren­dre l’investissement neu­tre fiscalement.

Une fois le crédit ter­miné, la pres­sion fis­cale peut pouss­er l’investisseur en Cen­si-Bou­vard à vouloir ven­dre son bien, reste à pou­voir le faire dans de bonnes conditions.

Attention au rappel de TVA

Pour couron­ner le tout, l’investisseur en Cen­si-Bou­vard poussé à reven­dre son bien au terme de son crédit ou de la péri­ode d’engagement de neuf ans, risque de se retrou­ver dans une sit­u­a­tion déli­cate vis-à-vis de l’administration fiscale.

En effet, au moment de l’achat les pro­mo­teurs met­tent sou­vent en avant le fait que la TVA est récupérable, mais ils se gar­dent sou­vent de sig­naler qu’elle n’est défini­tive­ment acquise qu’au bout de 5 ans pour les biens meubles, et 20 ans pour les immeubles.

Une per­son­ne qui souhait­erait ven­dre son bien à la fin de la péri­ode d’engagement de 9 ans devra donc revers­er au tré­sor pub­lic les 11/20em de la TVA qui lui a été rem­boursée, à moins de pou­voir céder son bien accom­pa­g­né du bail commercial.

Pour conclure

L’ensemble de ces élé­ments ren­dent la loi Cen­si-Bou­vard le plus sou­vent inin­téres­sante com­parée à un investisse­ment en LMNP clas­sique. Toute­fois, dans cer­taines sit­u­a­tions très restric­tives, la réduc­tion d’impôt Cen­si-Bou­vard peut présen­ter  un avan­tage économique par rap­port à l’amortissement.

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