Intervention à l’assemblée nationale

Intervention à l’assemblée nationale

Mme Joëlle Huil­li­er députée de l’Isère a inter­pelé Mme la min­istre du loge­ment et de l’habi­tat durable sur la pro­tec­tion des par­ti­c­uliers qui investis­sent dans les rési­dences de tourisme et d’affaires.
Ques­tion pub­liée au JO le : 04/10/2016
Réponse pub­liée au JO le : 28/02/2017
page : 1717

La réponse de la ministre : 

Le gou­verne­ment est par­ti­c­ulière­ment atten­tif à l’in­quié­tude exprimée par les copro­prié­taires ayant investi dans des rési­dences de tourisme. Ceux-ci con­sid­èrent en effet que ces investisse­ments soutenus par des mesures de défis­cal­i­sa­tion présen­taient des garanties insuff­isantes, con­duisant à des sur­fac­tura­tions des biens lors de leur acqui­si­tion et à une baisse ou à la perte des loy­ers s’y rap­por­tant. Il con­vient pour­tant de rap­pel­er que les avan­tages fis­caux attachés à l’in­vestisse­ment dans les rési­dences de tourisme, notam­ment sous la forme de réduc­tions d’im­pôts, ont per­mis la réal­i­sa­tion de nom­breuses rési­dences de tourisme, notam­ment en ter­ri­toire rur­al, qui sont encore exploitées à la sat­is­fac­tion de toutes les par­ties concernées.

Des cas ont cepen­dant été sig­nalés d’ex­ploitants qui n’hono­raient pas leurs engage­ments au titre du bail com­mer­cial, et qui, sur la base des dif­fi­cultés de ges­tion qu’ils ren­con­traient, pro­po­saient aux pro­prié­taires de baiss­er les loy­ers de façon impor­tante. Quand ceux-ci n’ac­cep­taient pas ces baiss­es, les exploitants se déclaraient en fail­lite et empêchaient par­fois la reprise de la rési­dence par un autre ges­tion­naire dans la mesure où ils étaient pro­prié­taires des locaux et équipements à usage col­lec­tif. En l’ab­sence de ges­tion­naire pour la rési­dence, les pro­prié­taires-investis­seurs per­daient à la fois le pro­duit de la loca­tion et le béné­fice de la défis­cal­i­sa­tion, qui leur était repris. Aus­si, divers­es dis­po­si­tions ont été pris­es depuis 2009 pour sécuris­er les investis­seurs, faciliter le change­ment d’ex­ploitant et ouvrir la pos­si­bil­ité d’une autogestion.

Elles con­cer­nent l’in­for­ma­tion préal­able de l’ac­quéreur et la com­mu­ni­ca­tion des comptes d’ex­ploita­tions aux copro­prié­taires, l’in­ter­dic­tion de résil­i­a­tion tri­en­nale des baux com­mer­ci­aux, l’af­fec­ta­tion oblig­a­toire des locaux à usage col­lec­tif à l’ensem­ble de la copro­priété. Des amé­nage­ments des dis­po­si­tions fis­cales ont égale­ment per­mis aux pro­prié­taires-investis­seurs, dans cer­tains cas de défail­lance de l’ex­ploitant, de pour­suiv­re eux-mêmes l’ex­ploita­tion en auto­ges­tion en con­ser­vant leurs avan­tages fis­caux. En ce qui con­cerne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sa resti­tu­tion est main­tenant lim­itée au pro­ra­ta de la péri­ode durant laque­lle le loge­ment ne rem­plit plus les con­di­tions per­me­t­tant d’en être dis­pen­sé. Ces mesures ont per­mis de ren­forcer la sécu­rité des opéra­tions engagées par les investis­seurs. Pour autant, à l’in­star des autres investisse­ments, ce type de place­ment com­porte des risques. Il est soumis aux aléas du marché immo­bili­er locatif. Pour cette rai­son, et du fait de la rel­a­tive impor­tance des sommes en jeu, l’in­vestis­seur doit porter une atten­tion par­ti­c­ulière au bien qu’il acquiert ain­si qu’à son envi­ron­nement, ce qui inclut évidem­ment l’ex­a­m­en de la qual­ité et du vol­ume de l’of­fre loca­tive concurrente.

D’au­tant que la défis­cal­i­sa­tion, des­tinée à l’o­rig­ine à encour­ager l’im­plan­ta­tion de ces rési­dences dans des ter­ri­toires qui présen­taient un fort poten­tiel touris­tique, a égale­ment facil­ité un cer­tain nom­bre de pro­jets sans lien avec les réal­ités économiques du secteur. Aus­si, compte tenu non seule­ment des dérives con­statées dans la com­mer­cial­i­sa­tion du dis­posi­tif et des con­séquences préju­di­cia­bles qui en résul­tent pour les investis­seurs, mais aus­si de l’in­ef­fi­cac­ité d’une par­tie de la dépense fis­cale qui génère ain­si une offre de loge­ment excé­den­taire ne cor­re­spon­dant pas aux besoins du marché, l’ensem­ble des avan­tages fis­caux ont été aban­don­nés au 31 décem­bre 2012. Seul sub­siste aujour­d’hui le dis­posi­tif Cen­si-Bou­vard, pro­rogé jusqu’au 31 décem­bre 2016, qui attribue une réduc­tion d’im­pôt sur le revenu de 11 % du prix de revient du loge­ment en rési­dence de tourisme, neuf ou de plus de 15 ans réhabilité.

De leur côté, les fédéra­tions de pro­fes­sion­nels et les asso­ci­a­tions des copro­prié­taires (Syn­di­cat nation­al des rési­dences de tourisme, Fédéra­tion nationale des asso­ci­a­tions de pro­prié­taires en rési­dences de tourisme, Fédéra­tion des asso­ci­a­tions de rési­dence de ser­vice) ont souhaité amélior­er le dia­logue avec les investis­seurs, con­va­in­cus de la per­sis­tance de dif­fi­cultés, en élab­o­rant une charte de bonnes pra­tiques visant à encadr­er les pra­tiques des exploitants et à instau­r­er un dia­logue con­struc­tif et trans­par­ent avec les pro­prié­taires. Le min­istère suit avec atten­tion ces ini­tia­tives et les évo­lu­tions du secteur, et pour­suit la réflex­ion avec les pro­fes­sion­nels et les asso­ci­a­tions de pro­tec­tion des pro­prié­taires en rési­dences de tourisme, en vue d’ap­porter d’éventuelles évo­lu­tions juridiques, afin que le dis­posi­tif fonc­tionne dans les meilleures con­di­tions, notam­ment pour les pro­prié­taires investis­seurs et les gestionnaires.

Ou en sont les négociations

Ou en sont les négociations ?

Après la réor­gan­i­sa­tion du mois de juin (mise en place d’un négo­ci­a­teur, M. Rochet), nous attendons…
Pour l’in­stant rien à l’horizon.

  • Doit-on faire con­fi­ance à ce nou­veau négociateur ?
  • Quand va-t-il nous faire des propo­si­tions acceptables ?
  • Pourquoi Appart’C­i­ty ne paye plus les loy­ers ? Veu­lent-ils faire pres­sion sur les pro­prié­taires pour leurs faire sign­er des baiss­es très importantes ?

Il est néces­saire de con­tin­uer à met­tre la pres­sion à Appart’C­i­ty tant que les négo­ci­a­tions n’ont pas abouti. Il faut assign­er…  Ne bais­sons pas les bras.

APPART’CITY baisse les loyers sans concertation

APPART’CITY baisse les loyers sans concertation

Appartc­i­ty a com­mu­niqué début mai, un cal­en­dri­er de paiement des loy­ers sur les dix prochain mois. (il ne le respecte déjà plus) . Il a par la même dimin­ué de 5% à 30% les loy­ers dans toutes les rési­dences, y com­pris sur celles dégageant un béné­fice d’exploitation et le tout, sans aucune con­cer­ta­tion préalable!

Au cours des prochaines semaines, Appartc­i­ty a fixé des ren­dez vous dans toutes les rési­dences et va pro­posé des avenants aux baux actuels avec cette réduc­tion de loyers….

A ce jour, quelques réu­nions ont déjà eu lieu. Les pro­prié­taires sont mis devant le fait accom­pli et ne souhait­ent nulle­ment sign­er ces avenants. De plus en plus de pro­prié­taires assig­nent cet exploitant en jus­tice, refusent ces baiss­es imposées et con­tin­u­ent à réclamer leurs loy­ers impayés.

Encore un exploitant qui essaye d’e­scro­quer les propriétaires…

Investir en LMNP

LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »

Belambra entame une révision judiciaire de ses loyers et demande une baisse de 40% des loyers versés aux épargnants investisseur en LMNP !

La révi­sion judi­ci­aire des loy­ers est une procé­dure d’ordre pub­lic Con­tin­uer la lec­ture de « Inve­stir en LMNP »

Meublés neufs en Censi-Bouvard

Meublés neufs en Censi-Bouvard

Arti­cle pub­lié dans “Cap­i­tal” le 25/01/16 à 14:49

Alerte rouge sur les meublés avec ser­vices ! Qu’il s’agisse des rési­dences de vacances sous mar­que Odalys et Belam­bra ou de celles d’affaires situées en cen­tre-ville, on ne compte plus les rené­go­ci­a­tions de baux à la baisse. Dans un lot de onze rési­dences, cédé par les spé­cial­istes Park & Suites et Appart’City après leur fusion en jan­vi­er 2015, elles s’échelonnent ain­si de – 30 à – 70%. «Et par­mi les 115 rési­dences restantes à l’issue de ce rap­proche­ment, la moitié rené­go­cie aus­si les loy­ers à la baisse. Par­fois, le groupe exige en plus des pro­prié­taires de pay­er pour 4 000 euros de travaux», assure Olivi­er Metay, prési­dent de la Fédéra­tion des asso­ci­a­tions des copro­prié­taires Appart’Hôtel. Ce qui n’empêche pas le groupe de pro­pos­er à la vente des rési­dences toutes neuves, asso­ciées à une promesse de ren­de­ment de 4,80 à 5,30%. L’association regroupant les con­seillers financiers indépen­dants (Ana­cofi) a créé une com­mis­sion pour exam­in­er le secteur, aux con­clusions atten­dues début 2016.

Fis­cal­ité : En plus de l’exoné­ration de paiement de la TVA à 20%, l’investisseur béné­fi­cie d’une réduc­tion d’impôts, ­répar­tie sur neuf ans, de 11% du prix d’acquisition hors tax­es ­lim­ité à 300 000 euros. Soit un gain max­i­mal de 3 666 euros par an. L’amortissement du bien n’est pas autorisé, sauf sur la part de l’investissement ­excé­dant le pla­fond de 300 000 euros. Les loy­ers sont imposés au barème pro­gres­sif de l’IR, après déduc­tion des charges (for­faitaire ou au réel).

Con­clu­sion :

  • Rentabil­ité : de 3,8 à 5,5% par an avant bonus fiscal
  • Risque : de moyen à très élevé
  • Durée : 9 ans minimum

Faut-il investir en LMNP

Faut-il investir en LMNP

D’après l’ar­ti­cle de Ben­jamin CLAVEL

La dépendance vis à vis du gestionnaire de la résidence :

Les vendeurs de LMNP insis­tent en général sur un point cru­cial pour con­va­in­cre leur prospect d’acheter un bien en LMNP: le paiement du loy­er est garan­ti par le ges­tion­naire pour une durée fixe.
C’est effec­tive­ment quelque chose de très ras­sur­ant… tant que le ges­tion­naire paye !
Les exem­ples de défail­lance sont nom­breux ces dernières années
et quand ça
Con­tin­uer la lec­ture de « Faut-il inve­stir en LMNP »

Remboursement des TOM

Remboursement des
Taxes d’Ordures Ménagères

Pour la taxe d’or­dures ménagères, il faut envoy­er le mail ci-dessous avec en pièce jointe l’avis de taxe fon­cière 2015 à Appart’C­i­ty à l’adresse suiv­ante : proprietaires@appartcity.com.

Madame, Mon­sieur,
Par le présent mail, je sol­licite le rem­bourse­ment de la taxe d’or­dures ménagères que j’ai payé au titre de l’an­née 2015, soit la somme de xx€.

Vous trou­verez, ci-joint, l’avis de taxe fon­cière correspondant.

Dans cette attente,
Cordialement.

Sig­na­ture

À faire le plus tôt pos­si­ble et véri­fi­er que ces TOM ont bien été ver­sés sur un loyer.