BAIL COMMERCIAL
RÉSIDENCES ET MEUBLES DE TOURISME CHAMBRES D’HÔTES

LOI n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques

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1. La loi fixe à neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale, la durée des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées. Ceci afin d’assurer aux investisseurs un minimum de pérennité dans la gestion de leur bien.
2. “…Avant l’adoption de cette loi, seuls les exploitants des résidences de tourisme avaient la faculté, en vertu de l’article 145-4 du code de commerce, de résilier à l’expiration d’une période triennale, le bail commercial conclu avec les propriétaires…/… “
3. “…le locataire peut tous les trois ans vous menacer de résilier le bail pour vous faire accepter une baisse de loyer; certes pour les nouveaux baux signés après la loi de juillet 2009 ce chantage n’est plus possible dans les résidences de tourisme, mais cela ne s’applique pas aux baux signés avant la loi ni dans les hôtels…/…”
   http://residence-loyer-impaye.com/2009/11/tout-ce-que-votre-vendeur-ne-vous-a-pas-dit-2/
4. La loi Novelli renforce la protection des investisseurs
   http://www.leparticulier.fr/jcms/c_76786/la-loi-novelli-renforce-la-protection-des-investisseursSeptembre 2009, Le Particulier n° 1040

Légalement, et sauf clause contraire, un bail commercial est résiliable tous les 3 ans par le locataire. Une faculté détournée par certains gestionnaires de résidences de tourisme, qui menaçaient de résiliation les propriétaires qui n’acceptaient pas de renégocier les loyers à la baisse (voir le n° 1022 du Particulier, p. 50).
La loi du 22 juillet 2009 sur le tourisme, dite loi Novelli, met fin à cette pratique en modifiant la durée du bail commercial entre l’investisseur et l’exploitant d’une résidence de tourisme, et fixe (art. 16) dorénavant à 9 ans fermes la durée des baux signés entre l’exploitant et les propriétaires.

Une transparence accrue
Autre spécificité des baux commerciaux : la possibilité pour le locataire de réclamer des indemnités d’éviction lorsque le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail arrivé à échéance (voir le n° 1029 du Particulier, p. 56). Dorénavant, l’existence de ce droit « à l’indemnité d’éviction » ainsi que ses modalités de calcul devront figurer dans les documents commerciaux remis aux acquéreurs, de même que l’identité du gestionnaire.
Par ailleurs, ce dernier est désormais tenu de disposer d’un compte d’exploitation distinct pour chaque résidence qu’il gère et de communiquer annuellement un bilan de l’année écoulée précisant notamment les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de recettes et de dépenses de la résidence.

Temps partagé : une meilleure protection des associés
La loi Novelli transpose une directive européenne sur les résidences à temps partagé (directive 2008/122/CE, disponible sur www.leparticulier.fr, espace abonnés, Outils pratiques, bonus du n° 1040), renforçant les droits des associés. À compter du 1er janvier 2010, ceux-ci disposeront d’un délai de rétractation de 14 jours (au lieu de 10), de la possibilité de se faire communiquer la liste des noms et adresses des associés et, sous certaines conditions, de possibilités de retrait par décision de justice.