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LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »

Belambra entame une révision judiciaire de ses loyers et demande une baisse de 40% des loyers versés aux épargnants investisseur en LMNP !

La révision judiciaire des loyers est une procédure d’ordre public permettant tant au bailleur qu’au preneur à bail de demander l’arbitrage d’un juge afin de fixer le prix du loyer, à la hausse ou à la baisse, en fonction de la réalité économique.

Selon nos informations, Belambra demande une baisse des loyers de 40%.

Cette révision judiciaire des loyers est prévue à l’article L145-39 du code du commerce :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

Ainsi, lorsque la clause d’indexation du loyer du bail commercial (basé sur l’évolution de l’indice du coût de la construction) conduit à une augmentation de plus de 25% du loyer originel fixé contractuellement, le preneur à bail (= le locataire) peut demander une révision à la baisse du loyer s’il considère que les clause d’indexation du loyer commerciale conduisent à un loyer trop élevé eut égard à l’environnement économique et trop éloigné de la valeur locative de l’immeuble (valeur locative définie au terme de l’article L145-33 du code du commerce).

L’arbitrage du juge est demandé afin de fixer un loyer en accord avec la valeur locative de l’immeuble et revenir sur les clauses contractuelles prévues dans le bail commercial.

Récemment, dans cet article « Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ?« , nous vous alertions sur les risques de baisses du loyer à l’occasion du renouvellement du bail commercial. Belambra va plus loin car la révision judiciaire des loyers s’applique aux baux en cours (ce qui n’exclu pas par ailleurs, une nouvelle négociation lors de la renégociation du bail commercial).

Nous sommes bien loin de l’investissement sans risque dans l’immobilier pour assurer des revenus complémentaires indexés.

Encore une fois l’épargnant se trouve au cœur d’une mécanique capitaliste dont il n’est qu’un pion. Le rapport de force entre propriétaire (épargnant investisseur en LMNP) et groupe financier exploitant les immeubles n’est définitivement pas à l’avantage de l’investisseur propriétaire.

Pour l’exploitant des résidences LMNP, le propriétaire n’est qu’un centre de coûts. Plus le loyer versé est faible, plus les bénéfices de la résidence service sont élevés.

Après la faillite de nombreux exploitants de résidence de tourisme, les perspectives de moins-values à la revente (cf  « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ? »), les baisses de loyers lors du renouvellement du bail commercial, la tentative de révision judiciaire des loyers n’est pas une bonne nouvelle qui risque d’accélérer encore la désaffection pour l’investissement LMNP en résidence service.

Avant de réagir il faut essayer de comprendre pourquoi Belambra cherche à faire baisser les loyers versés aux propriétaires investisseurs LMNP ?

Belambra, une santé financière dégradée…

Une rapide lecture des bilan 2012 et 2013 fait apparaître une perte d’exploitation importante. Toutefois les chiffres s’amélioraient sensiblement de 2012 (-9M€) à 2013 (-3M€).

Dans le même temps, le CA restait stable (152 M€) avec un désendettement très sensible. Mais le bilan 2014 constate une forte dégradation de l’activité (143M€) tant en terme d’activité que de marge ce qui amène à un résultat net de –18M€

Le RAN est négatif de 34 M€ pour des capitaux propres qui sont passés dans le même temps de 40 à 20 M€. En même temps il y a eu une forte hausse de l’endettement revenu à son niveau de 2012 (sauf dettes fournisseurs)

Un marché qui tangue…

Les vacances se morcellent de plus en plus et les usagers réservent plus tard en fonction de la météo. Le budget de vacance est réduit sur l’habitat pour laisser une plus grande part aux activités de plus en plus onéreuses.

L’habitat collectif est de plus en plus battu en brèche par l’habitat individuel avec de nouvelles forme de location (Air BnB, échange de logements…)

La aussi le bilan 2014 devrait nous en dire plus

La bonne idée patrimoniale : Profiter des taux de crédit au plus bas pour renégocier ses crédits ou investir.

Des problèmes inhérents à Belambra ?

Belambra Club est le fruit de la scission de VVF et d’une restructuration initié en 2008* Il y a donc: – VVF Villages (historique) pour les vacances « Entrée de gamme » ou « sociales »

Puis Belambra qui gère :

  • Pour le milieu de gamme : de fortes rénovations sur des emplacements de meilleur niveau. Le foncier était cédé avec une possible préemption en cas de vente. Seignosse, La Grande Motte, Soustons, Grasse, …
  • Quelques fleurons étaient vendus à une OPCI montée avec le groupe PAREF : Menton, Biarritz, Propriano…
  • D’autres faisaient l’objet d’une opération de lease-back.

A cela s’ajoute le feuilleton de l’interminable cession de 45% détenus par le GAN et qui n’arrivait à s’en défaire qu’en 2013. L’actionnaire de référence restant la CDC.

Tout ceci n’a pas simplifié la gestion de l’ensemble avec des soucis au niveau des réservation comme le montre un certain nombre de forum sur internet.

Que faire si votre résidence est concernée ?

La question est importante et essentielle. Comment réagir ? Comment les épargnants esseulés doivent ils s’organiser pour faire face à ses demandes de révision judiciaire ?

Qui est responsable ? Votre Conseil en Gestion de Patrimoine, qui a commercialisé ses résidences ? Les plates-formes de distribution, qui ne cessent de vanter la sécurité de ces investissements ?

Il semble que certains commercialisateurs (c’est à dire les grossistes qui proposent ces biens aux Conseils en Gestion de Patrimoine) aient négocié avec le groupe Bélambra pour éviter cette renégociation judiciaire des loyers (40% demandés) mais des baisses substantielles devraient tout de même être demandées dans les mois qui viennent (15 à 20% au moins).

L’important est de se regrouper (en association ou derrière un avocat spécialisé) pour se défendre en groupe et de manière mutualisée. Toutes les résidences ne connaissent pas la même situation.
Donc il est important de se faire communiquer les résultats d’exploitation de la résidence y compris de manière judiciaire .

Encore une fois l’emplacement choisi sera important et il permettra le cas échéant de mettre en concurrence Belambra avec d’autres exploitants pour choisir le mieux disant .

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