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LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »

Belambra entame une révision judiciaire de ses loyers et demande une baisse de 40% des loyers versés aux épargnants investisseur en LMNP !

La révi­sion judi­ci­aire des loy­ers est une procé­dure d’ordre pub­lic per­me­t­tant tant au bailleur qu’au pre­neur à bail de deman­der l’arbitrage d’un juge afin de fix­er le prix du loy­er, à la hausse ou à la baisse, en fonc­tion de la réal­ité économique.

Selon nos infor­ma­tions, Belam­bra demande une baisse des loy­ers de 40%.

Cette révi­sion judi­ci­aire des loy­ers est prévue à l’article L145-39 du code du commerce :

« En out­re, et par déro­ga­tion à l’article L. 145–38, si le bail est assor­ti d’une clause d’échelle mobile, la révi­sion peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loy­er se trou­ve aug­men­té ou dimin­ué de plus d’un quart par rap­port au prix précédem­ment fixé con­tractuelle­ment ou par déci­sion judiciaire. »

Ain­si, lorsque la clause d’indexation du loy­er du bail com­mer­cial (basé sur l’évolution de l’indice du coût de la con­struc­tion) con­duit à une aug­men­ta­tion de plus de 25% du loy­er orig­inel fixé con­tractuelle­ment, le pre­neur à bail (= le locataire) peut deman­der une révi­sion à la baisse du loy­er s’il con­sid­ère que les clause d’indexation du loy­er com­mer­ciale con­duisent à un loy­er trop élevé eut égard à l’environnement économique et trop éloigné de la valeur loca­tive de l’immeuble (valeur loca­tive définie au terme de l’article L145-33 du code du commerce).

L’arbitrage du juge est demandé afin de fix­er un loy­er en accord avec la valeur loca­tive de l’immeuble et revenir sur les claus­es con­tractuelles prévues dans le bail commercial.

Récem­ment, dans cet arti­cle « Rési­dence LMNP : Une baisse de loy­er lors du renou­velle­ment du bail com­mer­cial ?« , nous vous aler­tions sur les risques de baiss­es du loy­er à l’occasion du renou­velle­ment du bail com­mer­cial. Belam­bra va plus loin car la révi­sion judi­ci­aire des loy­ers s’applique aux baux en cours (ce qui n’ex­clu pas par ailleurs, une nou­velle négo­ci­a­tion lors de la rené­go­ci­a­tion du bail commercial).

Nous sommes bien loin de l’investissement sans risque dans l’immobilier pour assurer des revenus complémentaires indexés.

Encore une fois l’épargnant se trou­ve au cœur d’une mécanique cap­i­tal­iste dont il n’est qu’un pion. Le rap­port de force entre pro­prié­taire (épargnant investis­seur en LMNP) et groupe financier exploitant les immeubles n’est défini­tive­ment pas à l’avantage de l’investisseur propriétaire.

Pour l’exploitant des rési­dences LMNP, le pro­prié­taire n’est qu’un cen­tre de coûts. Plus le loy­er ver­sé est faible, plus les béné­fices de la rési­dence ser­vice sont élevés.

Après la fail­lite de nom­breux exploitants de rési­dence de tourisme, les per­spec­tives de moins-val­ues à la revente (cf  « LMNP : Un investisse­ment plein de décon­v­enues syn­onymes de moins-val­ues ? »), les baiss­es de loy­ers lors du renou­velle­ment du bail com­mer­cial, la ten­ta­tive de révi­sion judi­ci­aire des loy­ers n’est pas une bonne nou­velle qui risque d’accélérer encore la désaf­fec­tion pour l’investissement LMNP en rési­dence service.

Avant de réagir il faut essayer de comprendre pourquoi Belambra cherche à faire baisser les loyers versés aux propriétaires investisseurs LMNP ?

Belambra, une santé financière dégradée…

Une rapi­de lec­ture des bilan 2012 et 2013 fait appa­raître une perte d’exploitation impor­tante. Toute­fois les chiffres s’amélioraient sen­si­ble­ment de 2012 (-9M€) à 2013 (-3M€).

Dans le même temps, le CA restait sta­ble (152 M€) avec un désendet­te­ment très sen­si­ble. Mais le bilan 2014 con­state une forte dégra­da­tion de l’activité (143M€) tant en terme d’activité que de marge ce qui amène à un résul­tat net de –18M€

Le RAN est négatif de 34 M€ pour des cap­i­taux pro­pres qui sont passés dans le même temps de 40 à 20 M€. En même temps il y a eu une forte hausse de l’endettement revenu à son niveau de 2012 (sauf dettes fournisseurs)

Un marché qui tangue…

Les vacances se mor­cel­lent de plus en plus et les usagers réser­vent plus tard en fonc­tion de la météo. Le bud­get de vacance est réduit sur l’habitat pour laiss­er une plus grande part aux activ­ités de plus en plus onéreuses.

L’habitat col­lec­tif est de plus en plus bat­tu en brèche par l’habitat indi­vidu­el avec de nou­velles forme de loca­tion (Air BnB, échange de logements…)

La aus­si le bilan 2014 devrait nous en dire plus

La bonne idée pat­ri­mo­ni­ale : Prof­iter des taux de crédit au plus bas pour rené­goci­er ses crédits ou investir.

Des problèmes inhérents à Belambra ?

Belam­bra Club est le fruit de la scis­sion de VVF et d’une restruc­tura­tion ini­tié en 2008* Il y a donc: – VVF Vil­lages (his­torique) pour les vacances « Entrée de gamme » ou « sociales »

Puis Belam­bra qui gère :

  • Pour le milieu de gamme : de fortes réno­va­tions sur des emplace­ments de meilleur niveau. Le fonci­er était cédé avec une pos­si­ble préemp­tion en cas de vente. Seignosse, La Grande Motte, Sous­tons, Grasse, …
  • Quelques fleu­rons étaient ven­dus à une OPCI mon­tée avec le groupe PAREF : Men­ton, Biar­ritz, Propriano…
  • D’autres fai­saient l’objet d’une opéra­tion de lease-back.

A cela s’ajoute le feuil­leton de l’interminable ces­sion de 45% détenus par le GAN et qui n’arrivait à s’en défaire qu’en 2013. L’actionnaire de référence restant la CDC.

Tout ceci n’a pas sim­pli­fié la ges­tion de l’ensemble avec des soucis au niveau des réser­va­tion comme le mon­tre un cer­tain nom­bre de forum sur internet.

Que faire si votre résidence est concernée ?

La ques­tion est impor­tante et essen­tielle. Com­ment réa­gir ? Com­ment les épargnants esseulés doivent ils s’organiser pour faire face à ses deman­des de révi­sion judiciaire ?

Qui est respon­s­able ? Votre Con­seil en Ges­tion de Pat­ri­moine, qui a com­mer­cial­isé ses rési­dences ? Les plates-formes de dis­tri­b­u­tion, qui ne cessent de van­ter la sécu­rité de ces investissements ?

Il sem­ble que cer­tains com­mer­cial­isa­teurs (c’est à dire les grossistes qui pro­posent ces biens aux Con­seils en Ges­tion de Pat­ri­moine) aient négo­cié avec le groupe Bélam­bra pour éviter cette rené­go­ci­a­tion judi­ci­aire des loy­ers (40% demandés) mais des baiss­es sub­stantielles devraient tout de même être demandées dans les mois qui vien­nent (15 à 20% au moins).

L’important est de se regrouper (en asso­ci­a­tion ou der­rière un avo­cat spé­cial­isé) pour se défendre en groupe et de manière mutu­al­isée. Toutes les rési­dences ne con­nais­sent pas la même situation.
Donc il est impor­tant de se faire com­mu­ni­quer les résul­tats d’exploitation de la rési­dence y com­pris de manière judiciaire .

Encore une fois l’emplacement choisi sera impor­tant et il per­me­t­tra le cas échéant de met­tre en con­cur­rence Belam­bra avec d’autres exploitants pour choisir le mieux disant .

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