Résidences services : gare aux (multiples) entourloupes des promoteurs !

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Des ren­de­ments moyens : de 4 à 5,5% ! Les pla­que­ttes des pro­mo­teurs de rési­dences ser­vices (étu­di­antes, tourisme…) laisse rêveur. Mais gare aux pièges : ce type d’in­vestisse­ment ne s’improvise pas. “Plus de 20.000 acheteurs de meublés de tourisme seraient asphyx­iés par des exploitants peu scrupuleux”, assure même le député Chris­tian Fran­queville, qui a alerté le gou­verne­ment. Nos con­seils pour éviter de subir une baisse de loy­er ou d’avoir à reven­dre à perte.

Véri­fiez que le loy­er n’a pas été surévalué

Avec une promesse de ren­de­ment grim­pant jusqu’à 5,5%, les rési­dences gérées attirent l’œil. Le ris­que est alors de tomber sur un loy­er suré­val­ué. «Pour réus­sir à louer, nous avons dû abaiss­er le nôtre de 25% par rap­port au mon­tant promis par l’ancien exploitant, JNL Ma­rina», témoigne André Picard, pro­prié­taire d’un cot­tage au bord du lac du Der, en Cham­pagne. Prati­que, cette ­astuce per­met au pro­mo­teur – fréquem­ment en charge de l’exploitation, via une fil­iale – de gon­fler ses tar­ifs. «Le plus sou­vent, de 50% au-dessus des prix du très récent !», peste l’avocat Philip Pe­chayre. Le prob­lème, c’est qu’en cas de re­vente les décon­v­enues sont ­sévères. Qu’adviendra-t-il ain­si à ceux qui ont déboursé 18 300 euros le ­mè­tre car­ré pour une cham­bre d’Ehpad com­mer­cial­isée par Orpéa dans le XVe arrondisse­ment de ­Pa­ris ? Ou, près de la Croi­sette, à ces pro­prié­taires ayant payé 15 000 euros le mètre car­ré, deux fois plus que le neuf ? Et ne comptez pas sur la mutu­al­i­sa­tion des revenus entre pro­grammes d’un même exploitant, présen­tée comme une ­garantie. «Si votre rési­dence est défici­taire, il ­préfér­era rabot­er le loy­er plutôt que com­penser les pertes», assure Olivi­er Metay, prési­dent de la Fa­prah, la Fédéra­tion des asso­cia­tions de pro­prié­taires de résiden­ces Appart’Hôtel.

Validez l’opération avec des experts indépendants

Com­mer­cial­isées clés en main, les cham­bres meublées sont surtout une bonne affaire… pour leurs vendeurs, payés à la com­mis­sion. « Soit 47 000 euros sur mon investisse­ment, raté, de 519.000 euros», ful­mine Marc Hasel­bauer, bailleur dans un Ehpad à Mar­seille. Avant de sign­er, mieux vau­dra mul­ti­pli­er les avis indépen­dants, et d’abord auprès d’agents immo­biliers, qui ­in­diqueront le prix des biens de moins de cinq ans du secteur. De­mandez égale­ment à votre notaire son avis écrit sur l’opportunité ­d’investir. S’il refuse de s’engager, soyez méfi­ant ! Pour 1.000 euros, un expert-­compt­able pour­ra aus­si ­véri­fi­er la via­bil­ité de l’affaire. Ain­si, en rési­dence de tourisme, si les loy­ers que l’exploitant s’engage à revers­er aux bailleurs excè­dent 35% de ses dépens­es totales (45% en rési­dence étu­di­ante), l’équation ris­que d’être dif­fi­cile à tenir. Rien ne vous empêche enfin de con­serv­er les échan­ges de mails avec le vendeur. «Ques­tion­nez-le sur la solid­ité de l’exploitant, la crédi­bil­ité des pro­jec­tions finan­cières…», con­seille Paul Duvaux, avo­cat à Paris. Et faites réalis­er par huissier une cap­ture d’écran du site Inter­net affichant la promesse de ren­de­ment (prévoir env­i­ron 150 euros).

Priv­ilégiez les baux d’une durée ferme

En principe, le bail com­mer­cial qui vous sera pro­posé est un bail ferme, jamais inférieur alors à neuf ans et un mois. «Pour les Ehpad, il atteint plutôt onze ans, voire plus», pré­cise Philip Pechayre. Restez quand même sur vos gardes, car il arrive de tomber sur des baux per­me­t­tant au locataire exploitant de don­ner son préavis tous les trois ans, durant neuf ans. Et donc, à la pre­mière dif­fi­culté, de vous men­ac­er de par­tir (ou dans le cas des Ehpad, de trans­fér­er l’agrément admin­is­tratif à une autre rési­dence) si vous n’acceptez pas une baisse de loy­er. Cela dit, ce scé­nario ris­que fort de se réalis­er à l’issue des neuf ans, comme l’a vécu Chris­tine Loren­zi­ni, pro­prié­taire d’un 28 mè­tres car­rés à Mar­ci­ac. «Pierre & Va­cances a voulu con­di­tion­ner la pour­suite de sa ges­tion à la baisse de 50% des loy­ers, et au paiement de 5 100 euros de travaux», racon­te-t-elle. D’après notre enquête, aucun grand groupe n’est exempt de telles pra­tiques, d’Appart’City à Park & Suites, en pas­sant par Belam­bra, GDP Vendôme, Odalys ou encore DomusVi.

Etudiez à la loupe les lignes du bail commercial

Depuis juin 2014, la loi inter­dit au locataire de pay­er les gros travaux (comme la réfec­tion des murs, de la toi­ture…). Néan­moins, plusieurs exploitants d’Ehpad promet­tent quand même, sur leur bail, de les pren­dre à leur charge. «On peut les com­pren­dre, un gérant préférant garder la main sur ce type de rési­dences soumis à des nor­mes dras­tiques, explique Philip Pechayre. Mais rien ne l’empêchera, en cas de souci, de vous imput­er ces travaux, la loi étant de son côté. Et ce, même après avoir fait pass­er une baisse de loy­er !» Enfin, si le bail com­porte une clause attribuant au gérant un «man­dat per­ma­nent de représen­ta­tion» aux assem­blées ­générales de copro­priété, refusez de la sign­er. Vous ris­queriez sinon de ne re­ce­voir ni les con­vo­ca­tions ni même les comptes ren­dus de ces réunions.

Exam­inez la clause ­d’indexation des loyers

C’est un clas­sique des baux com­mer­ci­aux : l’instauration de clau­ses de pla­fon­nement, à 1,5% ou 2%, de la révi­sion des loy­ers, elle-même calée au choix sur l’indice des loy­ers com­mer­ci­aux (ILC) ou sur celui des activ­ités ter­ti­aires (Ilat). Voilà qui dégradera la rentabil­ité de votre place­ment, en cas de rebond de l’inflation. «Négoci­er leur sup­pres­sion sera cepen­dant dif­fi­cile, un exploitant n’ayant aucune rai­son de favoris­er un investis­seur plutôt qu’un autre», prévient l’avocate Ganaëlle Soussens. Soyez intraitable en revanche avec ceux (on en a vu) se fon­dant encore sur l’indice du coût de la con­struc­tion, référence pour­tant pro­scrite. Il faut dire que cet ICC, devenu ­défla­tion­niste (– 1,17% fin 2015), est désor­mais en leur faveur.

N’attendez pas que les impayés s’accumulent

Le réflexe, au pre­mier impayé de la part de l’exploitant, doit être de lui noti­fi­er par huissier un comman­dement de pay­er. «Cela m’a déjà coûté 600 euros, les retards étant systé­matiques», se désole Domini­que Jean­co­las, bailleur dans des ­rési­dences Park & Suites de Saint-Herblain et Bourg-en-Bresse. Le mieux reste, avant même de choisir un avo­cat, de fédér­er au plus vite les autres copro­prié­taires. D’où l’importance d’assister aux AG, les ­exploitants ne com­mu­ni­quant pas les coor­don­nées de ces derniers.

Ten­tez la solu­tion de l’autoexploitation

Votre exploitant fait du chan­tage à la baisse de loy­er ? Sachez que vous pou­vez, pour votre lot, pass­er à l’auto­exploitation. Mieux vaut ­tou­tefois s’y met­tre à plusieurs bailleurs, car une telle opéra­tion ne s’improvise pas. Il vous fau­dra d’abord régler à l’occupant une indem­nité d’éviction (jusqu’à qua­tre ans de loy­er !) puis, dans un délai d’un an, créer votre struc­ture chargée de fournir au moins trois ser­vices hôte­liers par­mi qua­tre (accueil, net­toy­age, four­ni­ture de linge de mai­son ou petit déje­uner). A défaut, la TVA déduite de votre prix d’achat devra être rem­boursée au fisc. Pour les Ehpad, cette auto­gestion relève de la mis­sion impos­si­ble, puisqu’un agré­ment doit être obtenu et que vous devrez assur­er des ser­vices comme la balnéo­thérapie, la kinésithérapie… Dans le cas des rési­dences de tourisme, l’opération néces­site, dans les neuf pre­mières années, de con­va­in­cre au moins 70% des copro­prié­taires, au risque de per­dre l’avantage fis­cal Cen­si-Bou­vard. Enfin, il vous fau­dra com­pos­er avec les mes­quineries de l’exploitant, tou­jours en place pour les autres cham­bres. Cer­tains vont même jusqu’à chang­er en douce les codes d’accès à la piscine, au park­ing ou aux ­ter­rains de tennis…

Sachez que la revente se fait sou­vent à perte

En cas de souci, rien ne vous empêche de reven­dre, des plates-formes comme Le Revenu Pierre ou LB2S se pro­posant même d’être ­inter­mé­di­aires. Mais l’affaire est fis­cale­ment déli­cate. «En loueur meublé non pro­fes­sion­nel, vous devrez ­restituer la TVA déduite du prix d’achat. Et, en Cen­si-Bou­vard, s’ajoutera, si la revente a lieu dans les neuf ans, le rem­bourse­ment de la réduc­tion d’impôt», indique Paul Duvaux. Quant au prix, on l’a vu, il sera à la casse. «Selon un expert du tri­bunal de Nantes, nos biens valent moitié moins que leur prix d’achat», se désole François Ville­ret, investis­seur à Tal­mont-Saint-Hilaire avec Lagrange. Il faut dire égale­ment que ­cer­tains rè­glements de copro­priété inter­dis­ent de chan­ger la des­ti­na­tion du bien, lim­i­tant du coup le nom­bre de can­di­dats au rachat.

» Témoignages : 

Hervé Le Han­neur, chef d’entreprise à Ver­sailles (Yve­lines)

Bien acheté : meublé d’affaires à La Haie-Fouas­sière (44), géré par Cap West.
Préju­dice : 38.000 euros de moins-val­ue et perte de 6.300 euros de loy­er par an.

Mi-2015, un an et demi après avoir racheté une cham­bre dans ce meublé d’affaires, cet investis­seur et six autres copro­prié­taires ont reçu une let­tre les infor­mant que l’exploitant résil­i­ait leur bail com­mer­cial… A eux de se débrouiller pour louer, les autres lots restant gérés par cet opéra­teur ! Le pire, c’est que, depuis début 2016, ce dernier a dés­ac­tivé la carte mag­né­tique de ce bailleur, lui inter­dis­ant tout accès aux par­ties com­munes, comme à son pro­pre appartement !

- Olivi­er Metay, pro­fesseur d’enseignement artis­tique au Beaus­set (Var)

Bien acheté : meublé d’affaires dans la rési­dence Cerise Car­cas­sonne Nord (11).
Préju­dice : baisse imposée de 50% des loy­ers promis lors de l’investissement.

Pour cet investis­seur, la fusion de son exploitant, Appart’City, avec Park & Suites, en 2014, n’aura pas été une bonne nou­velle. Ce gérant en a en effet prof­ité pour aban­don­ner la rési­dence, défici­taire, non sans sug­gér­er un repre­neur, pro­posant une baisse des loy­ers de 60%. Après audit, les copro­prié­taires en ont choisi un autre, lim­i­tant la baisse à 50%. Ce n’est pas la seule décon­v­enue : deux autres de ses cham­bres, à Brest et à Nantes, gérées par Appart’City, accusent depuis 2013 des retards de loy­er récurrents.

- Marc Hasel­bauer, expert-compt­able à Stras­bourg (Bas-Rhin)

Biens achetés : trois cham­bres dans l’Ehpad Le Belvédère, à Mar­seille (13).
Préju­dice : 519 000 euros de moins-val­ue sur la valeur des biens et une perte de loy­er de 2 175 euros par mois.

En 2013, lorsque cet investis­seur se rend, par curiosité, dans l’Ehpad où il a investi sept ans aupar­a­vant, c’est la douche froide : sur­pop­u­la­tion dans les cham­bres, murs moi­sis, etc. La rési­dence, déclarée insalu­bre, est même fer­mée en 2015… L’exploitant GDP Vendôme, après avoir ten­té de la trans­former en rési­dence senior, en pro­posant une baisse de 30% des loy­ers et la rétro­ces­sion gra­tu­ite des par­ties com­munes, a jeté l’éponge. Marc Hasel­bauer tente désor­mais de faire annuler la vente en justice.

Arti­cle de Marie-Dominique Dubois pub­lié dans capital.fr

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