Faut-il investir en LMNP

D’après l’ar­ti­cle de Ben­jamin CLAVEL

La dépendance vis à vis du gestionnaire de la résidence :

Les vendeurs de LMNP insis­tent en général sur un point cru­cial pour con­va­in­cre leur prospect d’acheter un bien en LMNP: le paiement du loy­er est garan­ti par le ges­tion­naire pour une durée fixe.
C’est effec­tive­ment quelque chose de très ras­sur­ant… tant que le ges­tion­naire paye !
Les exem­ples de défail­lance sont nom­breux ces dernières années et quand ça
arrive bon­jour les dégâts ! Après une longue péri­ode de carence, le temps que le ges­tion­naire soit liq­uidé, il faut en trou­ver un nou­veau. Et celui-ci va pro­pos­er des nou­veaux loy­ers aux pro­prié­taires qui sont en général dimin­ués de 30 à 40 % (jusqu’à 75 % dans cer­taines rési­dences) par rap­port à ce qui était prévu ini­tiale­ment. L’effort d’épargne, qui devait être faible, peut vite devenir insurmontable.

Cer­tains gros exploitants affichent en ce moment des retard de plusieurs semaines dans le paiement des loy­ers, ce qui en dit long sur leurs prob­lèmes de tré­sorerie. Il con­vient de pos­er divers­es ques­tions au gestionnaire :

• Com­bi­en de rési­dences gère t‑il ?
• Depuis com­bi­en de temps ?
• Quel est leur taux de rem­plis­sage moyen ?
• Dégage t‑il des bénéfices ?
• Le ges­tion­naire créé t‑il une société d’exploitation spé­ci­fique pour chaque rési­dence ou bien toutes les rési­dences sont-elles gérées par la même société de manière mutualisée ?
• A com­bi­en s’élève le cap­i­tal social de la société ?

Le risque de non renouvellement du bail au terme :

Si à l’échéance du bail, dans 10 ou 12 ans par exem­ple, le ges­tion­naire ne renou­velle pas son bail alors que fer­ez vous de votre bien ?

• Pour­rez vous trou­ver un autre exploitant ? Mais pour quel loy­er ? Après quels travaux ? »> si les normes de sécu­rité changent par exem­ple vous pour­riez être con­traint de faire de lourds travaux à l’issue du bail sous peine de voir l’exploitant désert­er au prof­it d’une nou­velle rési­dence, aux normes, peut être même con­stru­ite dans la même rue…
• Le bien sera t‑il vend­able facile­ment et sans perte ?
• Pour­rez vous le louer en direct si besoin ? Par exem­ple les EHPAD sont con­fig­urés de telle manière qu’il serait très com­pliqué d’en faire autre chose si par hasard le ges­tion­naire ne souhaitait pas renou­vel­er son bail. Sur ce point, un investisse­ment en rési­dence étu­di­ante ou affaire sem­ble moins risqué puisque les biens peu­vent plus facile­ment être reloués nus par la suite.

Des biens dont le prix est souvent déconnecté de la réalité du marché local :

La TVA étant récupérable, il n’est pas rare de voir des biens ven­dus hors taxe au prix du TTC et donc 20 % plus cher que le marché. Ça per­met de gon­fler la marge du pro­mo­teur et / ou du commercialisateur.

On ne le répétera jamais assez : quand on achète un bien immo­bili­er il faut con­naître la ville, le quarti­er dans lequel il est situé, et les prix du secteur. Si je vous vends un bien à 4000 € du m² à Greno­ble vous trou­vez ça cher ou pas ? Si vous habitez Lille ou Brest et n’avez jamais mis les pieds à Greno­ble vous n’en savez rien et vous êtes la cible idéale d’un com­mer­cial indéli­cat. La clé de tout bon investisse­ment immo­bili­er c’est l’emplacement. Vous devez donc con­naître le secteur pour juger vous même si oui ou non c’est un bon emplacement.

Des baux qui comprennent parfois des clauses peu favorables au propriétaire :

Le bail fait 20 pages et est écrit tout petit ? Ce n’est pas grave, avant de sign­er vous devez l’éplucher et être sur d’avoir bien com­pris toutes les claus­es : réé­val­u­a­tion du loy­er lim­itée à 2 ou 3 %/an après une péri­ode de carence, charges d’entretien imputées au pro­prié­taire, … les sur­pris­es ne sont pas rares !

Une revente très compliquée :

Même si des acteurs comme Le Revenu Pierre se sont spé­cial­isés dans le domaine, le marché sec­ondaire est très peu ani­mé et les biens se reven­dent fréquem­ment au prix d’une décote con­séquente. Il ne faut pas oubli­er que le nou­v­el acheteur pren­dra plus de risques que vous en achetant un bien qui ne sera plus neuf, géré par un exploitant dont le bail expir­era peut-être bien­tôt (sans cer­ti­tude ni de renou­velle­ment ni des con­di­tions d’un éventuel renou­velle­ment), et avec un loy­er qui n’aura pas for­cé­ment suivi l’inflation. Il exig­era donc une décote pour rentabilis­er son investisse­ment et rémunér­er cor­recte­ment son risque.

Des liens parfois troubles entre les intervenants :

Je suis par­ti­c­ulière­ment méfi­ant quand le pro­mo­teur, le com­mer­cial­isa­teur et le ges­tion­naire ne sont pas indépen­dant les uns des autres. C’est sou­vent dans ces cas là que les prob­lèmes survi­en­nent car leurs intérêts sont liés. Un com­mer­cial­isa­teur indépen­dant du pro­mo­teur et du ges­tion­naire me sem­ble indis­pens­able car si celui-ci fait son tra­vail cor­recte­ment on peut espér­er qu’il aura réal­isé une analyse du pro­gramme avant de le pro­pos­er à ses clients. Les liens entre pro­mo­teur et ges­tion­naire sont égale­ment dan­gereux, comme le démon­tre le grand nom­bre d’affaires autours des fameux « fonds de con­cours« . Ceux-ci per­me­t­taient au ges­tion­naire de pro­pos­er des loy­ers arti­fi­cielle­ment hauts qu’il pou­vait pay­er pen­dant 1 ou 2 ans grâce au fonds de con­cours doté par le pro­mo­teur puis, une fois la cagnotte épuisée, il dépo­sait le bilan. Voir le blog de Paul DEVAUX, avo­cat fis­cal­iste, qui est très riche en arti­cles sur le thème.

Un montage patrimonial à bien maîtriser:

Pat­ri­mo­ni­ale­ment et fis­cale­ment vous avez un choix à faire lorsque vous achetez un bien géré en statut LMNP:

• soit opter pour la réduc­tion d’impôt Cen­si-Bou­vard, un dis­posi­tif proche du Scel­li­er, qui per­met en 2012 d’obtenir une réduc­tion de 11 % de la valeur HT du bien étalée sur 9 ans
• soit opter pour l’amortissement du bien sur les loy­ers, ce qui per­met de ne qua­si­ment pas pay­er d’impôts sur ceux-ci pen­dant de longues années

Glob­ale­ment le dis­posi­tif Cen­si-Bou­vard est plus sim­ple à expli­quer et donc plus facile à ven­dre que l’amortissement. Par ailleurs, beau­coup d’investisseurs par­ti­c­uliers sont très sen­si­bles à la carotte fis­cale et sont prêts à priv­ilégi­er une réduc­tion d’impôt « tan­gi­ble » (= je vois sur ma feuille d’impôts que je paye moins tout de suite) à un sys­tème d’amortissement moins con­cret mais bien sou­vent plus intéressant.

Bref, il con­vient de s’appuyer sur un pro­fes­sion­nel de la ges­tion de pat­ri­moine pour ne pas faire le mau­vais choix fiscal.

Bilan :

Cet arti­cle n’a pas pour but de vous décourager à inve­stir sous le régime du LMNP, mais de met­tre en avant les incon­vénients et les risques d’un tel place­ment car ceux-ci sont mal­heureuse­ment trop sou­vent éludés par les vendeurs de carotte fiscale.

Pour ma part je ne suis pas très à l’aise avec ce type de mon­tage pat­ri­mo­ni­al et j’estime que le risque est trop impor­tant. Par con­séquent je n’en pro­pose pas à mes clients, je priv­ilégie d’autres solu­tions d’investissement, que ce soit en immo­bili­er (comme les SCPI) ou hors immo­bili­er. Néan­moins, les pro­grammes intéres­sants exis­tent et on peut en trou­ver de temps en temps, dès lors que l’on prend bien soin de faire atten­tion à tous les points que j’ai évo­qué dans cet article.

par Ben­jamin CLAVEL