Le syndic version Alur Macron

Il aura donc fal­lu deux ans de procé­dure lég­isla­tive et deux lois suiv­ies de décrets d’ap­pli­ca­tion pour ten­ter de rééquili­br­er les rap­ports entre copro­prié­taires et syn­dics… A l’ar­rivée : des avancées juridiques, en par­ti­c­uli­er l’adoption d’un con­trat type de syn­dic et l’in­stau­ra­tion d’une liste lim­i­ta­tive de presta­tions excep­tion­nelles. Mais aus­si quelques reculs par rap­port aux pre­mières ambi­tions affichées par Cécile Duflot, l’an­ci­enne min­istre du Loge­ment, par­mi lesquels l’a­ban­don de l’idée de com­mis­sions régionales de con­trôle des syn­dics ou la pos­si­bil­ité d’une dis­pense de compte séparé pour les copro­priétés de moins de quinze lots.

Finale­ment, le con­seil syn­di­cal aura l’obligation de met­tre en con­cur­rence son syn­dic tous les trois ans. Et non plus chaque année, comme 1e prévoy­ait la loi Alur de 2014. Con­testée en rai­son de son sys­té­ma­tisme, la mesure a donc été assou­plie par la loi Macron du 6 mm 2015. .. La loi prévoit en out­re une pos­si­bil­ité de dis­pense. L’assemblée générale (AG) des copro­prié­taires peut en effet décider de déroger à la mise en con­cur­rence par un vote à la majorité des voix de tous les copro­prié­taires, présents on absents (arti­cle 25 de la loi de 1965 sur la copropriété).

Con­crète­ment, com­ment le con­seil syn­di­cal doit-il procéder pour même en con­cur­rence le syn­dic ? Si l’on se fonde sur les déci­sions ren­dues par les tri­bunaux depuis des années. la mise en con­cur­rence implique de deman­der plusieurs con­trats de syn­dics dif­férents et de les annex­er à la con­vo­ca­tion de l’AG au cours de laque­lle doit être désigné le syn­dic. Pré­ci­sion impor­tante, selon les juges, le con­seil syn­di­cal a l’oblig­a­tion de deman­der des con­trats, mais pas de les obtenir !

Même s’il ne reçoit pas de réponse, il a rem­pli son obligation.

Autre ques­tion con­cer­nant ce dis­posi­tif: a quel moment le con­seil syn­di­cal doit-il effectuer la mise en con­cur­rence? Selon les ter­mes de la loi, l’oblig­a­tion incombe au con­seil syn­di­cal. an moment de pré­par­er la troisième AG ordi­naire annuelle qui suit In date d’entrée en vigueur de la mesure, a savoir le 8 novem­bre 2015. Le con­seil syn­di­cal doit ensuite envoy­er les con­trats reçus au syn­dic, afin que celui-ci puisse les annex­er à la con­vo­ca­tion de l’AG.

Reste la dis­pense. À quelle AG les copro­prié­taires doivent-ils vot­er la déci­sion de ne pas met­tre en con­cur­rence ? La loi pré­cise qu’elle doit être adop­tée au cours de l’AG précé­dant d’un an celle où le syn­dic doit être désigné. Le con­seil syn­di­cale devra donc inscrire la mesure à l’ordre du jour au plus tard lors de la deux­ième AC après le 8 novem­bre 2015.

Enfin, dernière pré­ci­sion, la loi stip­ule que les copro­prié­taires doivent met­tre le syn­dic en con­cur­rence tous les trois ans. Mais elle ne leur inter­dit aucune­ment, comme cer­tains syn­dics veu­lent déjà le faire croire, de le faire avant ce délai! Les copro­prié­taires peu­vent par­faite­ment remet­tre le syn­dic en con­cur­rence chaque année s’ils le souhait­ent (en souscrivant des con­trats d’un an, ce qui est d’ailleurs tou­jours conseillé).

Le syn­dic vous met sous les yeux des fac­tures cor­re­spon­dant à des presta­tions (excep­tion­nelles) qui se rajoutent au for­fait de base. Ce qu’il faut aujour­d’hui, c’est se pos­er la ques­tion: ces frais sont-ils men­tion­nés dans la nou­velle liste lim­i­ta­tive prévue par la loi ? Si la réponse est non, con­testez-les. Ils sont illégaux !

Depuis le décret sur le « con­trat type de syn­dic de copro­priété et les presta­tions par­ti­c­ulières » du 28 mars 2015 (entré en appli­ca­tion le 1er juil­let 2015), on a enfin a dis­po­si­tion le mod­èle (tant atten­du) de con­trat type. Ce for­fait de base liste l’ensemble des presta­tions de ges­tion courante que doit effectuer le syn­dic (et qui sont rémunérées dans le for­fait de base voté chaque année à l’AG). À côté, le décret livre une liste lim­i­ta­tive des presta­tions par­ti­c­ulières qui peu­vent con­tin­uer à être fac­turées en plus du for­fait de base. Et c’est tout !

Grande nou­veauté du décret d’ap­pli­ca­tion du 28 mars 2015, il est désor­mais inter­dit aux syn­dics de fac­tur­er des frais non prévus sur la liste. Celle-ci est pub­liée en annexe des arti­cles 7.2.2 à 7.2.7 du décret. Il s’ag­it prin­ci­pale­ment des tâch­es suiv­antes: travaux urgents, presta­tions rel­a­tives aux réu­nions et vis­ites sup­plé­men­taires. mod­i­fi­ca­tion du règle­ment intérieur de copro­priété, ges­tion des sin­istres, ges­tion de con­tentieux, etc.

Rap­pelons que ces quinze dernières années, les frais «excep­tion­nels» fac­turés en plus du con­trat de base se sont mul­ti­pliés: frais de pho­to­copie, frais de vaca­tion, frais de tenue du car­net d’en­tre­tien, frais de ges­tion des sin­istres, etc. Le lég­is­la­teur vient donc d’en réin­té­gr­er une grande par­tie dans le for­fait de base. Cepen­dant, on con­state déjà que cer­tains syn­dics fac­turent tou­jours, de façon par­faite­ment illé­gale, cer­tains frais excep­tion­nels désor­mais inter­dits. C’est le cas, par exem­ple, du

syn­dic Giep, dont le con­trat type a été analysé par la Direc­tion générale de la pro­tec­tion des pop­u­la­tions (DGPF) des Yve­lines. Celle-ci a recen­sé plusieurs fac­tura­tions non con­formes au con­trat type du décret de 2015. Aux copro­prié­taires de se mon­tr­er vigilants…

Dernière recom­man­da­tion: les copro­prié­taires doivent aus­si étudi­er de près les prochains con­trats que les syn­dics vont leur faire par­venir. pour vérifier que les hon­o­raires de base des syn­dics ne se sont pas entre-temps envolés…

La loi Alur tente aus­si de clore un vieux débat : celui du compte ban­caire séparé. L’ou­ver­ture par le syn­dic d’un compte séparé pour chaque copro­priété est en réal­ité oblig­a­toire depuis a loi SRU du 13 décem­bre 2000, afin. d’une part. d’assurer une meilleure trans­parence de la ges­tion de tous ces comptes par les syn­dics… et. d’autre part. De per­me­t­tre aux copro­priétés de percevoir une éventuelle rémunéra­tion de cet argent par la banque.
En pra­tique. jusqu’à présent, les copro­priétés décidaient large­ment de renon­cer au compte séparé en votant une dis­pense en AC pour éviter des frais que le syn­dic ne man­quait jamais de rajouter en cas d’ou­ver­ture d’un compte séparé.

La loi Alur met fin à toutes ces déro­ga­tions: dans toutes les copro­priétés de plus de 15 lots, le compte séparé ne peut plus faire l’ob­jet d’une dis­pense. même par vote en AG. En out­re. son ouver­ture ne peut entraîn­er aucuns frais sup­plé­men­taires. Enfin, les copro­prié­taires peu­vent décider, par un vote à la majorité de l’ar­ti­cle 25, de ne pas ouvrir ce compte dans l’étab­lisse­ment ban­caire actuel. mais dans un autre de leur choix. Reste la ques­tion des copro­priétés de moins de 15 lots.
Pour elles, une dis­pense de compte séparé est tou­jours pos­si­ble. En cas d’ou­ver­ture, cela ne doit pas. en principe. pou­voir occa­sion­ner de frais sup­plé­men­taires. sauf si le syn­dic jus­ti­fie que cela lui en occa­sionne de nou­veaux qu’il peut chiffrer.

La loi Macron (art. 88) per­met a un seul copro­prié­taire de con­vo­quer une AG afin de désign­er un nou­veau syn­dic si la copro­priété en est dépourvue.
Cet assou­plisse­ment con­sid­érable de la procé­dure est bien­venu. Dans la même sit­u­a­tion, il fal­lait aupar­a­vant saisir le tri­bunal de grande instance pour que celui-ci nomme un admin­is­tra­teur pro­vi­soire. Ce dernier gérait la copro­priété le temps que les copro­prié­taires adoptent en AC un nou­veau syn­dic. C’est a lui que reve­nait aus­si le rôle de con­vo­quer cette AG. Les copro­priétés passées par cette procé­dure savent qu’elle se révèle la plu­part du temps très peu «économique ».

C’é­tait l’une des prin­ci­pales cri­tiques for­mulées par les agents immo­biliers et les notaires con­tre la loi Alur. a savoir l’im­por­tance du nom­bre de doc­u­ments réclamés (règle­ment de copro­priété. P‑V d’assemblée générale, car­net d’en­tre­tien de l’im­meu­ble, etc.). Selon eux, oela a entraîné des sur­coûts et des délais sup­plé­men­taires entre l’of­fre d’achat et la sig­na­ture de la promesse de vente.
L’or­don­nance du 27 août 2015 a levé cer­taines de ces oblig­a­tions. C’est notam­ment le cas de la néces­sité d’in­former l’a­cheteur d’éventuels impayés au sein de la copro­priété. De même. les doc­u­ments con­cer­nant la copro­priété ne sont plus indis­pens­ables en cas de rachat d’un lot par un autre copro­prié­taire. Le texte autorise égale­ment que les élé­ments d’in­for­ma­tion req­uis ne soient plus oblig­a­toire­ment annexés a la promesse de vente, mais puis­sent être remis a l’ac­quéreur en amont de la sig­na­ture de la promesse, et trans­mis sur tout sup­port. y com­pris numérique. Seule con­di­tion stip­ulée: l’ac­cep­ta­tion expresse de l’ac­quéreur (nou­v­el arti­cle L. 721–2. 5°).

La loi Alur tente enfin de régler une dernière ques­tion: la ges­tion des archives relève-t-elle de la ges­tion courante du syn­dic ou peut-elle être con­sid­érée comme une presta­tion excep­tion­nelle fac­turée en plus ? Le texte lég­is­latif con­sacre le principe de la respon­s­abil­ité du syn­dic. L’archivage con­stitue une tâche courante qui ne doit pas don­ner lieu à des frais sup­plé­men­taires. Con­ces­sion de la loi Alur: l’assem­blée générale peut vot­er la déci­sion de « con­fi­er la ges­tion des archives à une entre­prise spé­cial­isée aux frais dudit syn­di­cat ». En pra­tique, cela ne présente aucun intérêt car le prestataire sera choisi par le syn­dic et, en cas de perte d’archives. celui-ci sera dégagé de toute respon­s­abil­ité. Il ne faut donc pas céder aux argu­ments des syn­dics qui. actuelle­ment, ne man­quent pas de louer les avan­tages de la ges­tion externe !