Les résidences de tourisme

La résidence de tourisme fait toujours rêver les épargnants. Sur les 150 000 investisseurs que compte ce marché, 85 % sont des particuliers. Sur le papier, ce placement, qui consiste à acheter un appartement dans une résidence pour le louer à des vacanciers, est attractif.

Tout d’abord, il permet d’investir dans la pierre en bénéficiant d’un double avantage fiscal : une réduction d’impôt sur le revenu grâce aux régimes du logement meublé non professionnel (LMNP) et du dispositif Censi-Bouvard, ainsi qu’une exonération de TVA lors de l’acquisition. Ensuite, le particulier n’a rien à gérer. L’exploitant se charge de trouver les locataires et de lui reverser des loyers garantis par bail commercial.

Fort de ces arguments, promoteurs et exploitants ne manquent pas de projets. Des Menuires (Savoie) à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais) en passant par Beauval (Loir-et-Cher), des dizaines de nouvelles résidences sont mises sur le marché.

Sans oublier Village Nature, le « plus gros projet de resort touristique d’Europe » qui s’apprête à sortir de terre à quelques kilomètres du parc Eurodisney, dans les forêts de Ferrières et de Crécy. Murs végétalisés, jardins suspendus, géothermie… de la résidence écolo grand luxe, qui sera commercialisée au prix fort – 5 200 euros/m2 – par Pierre et Vacances-Center Parcs (PVCP)

Séduisant ? A voir, car la réalité est parfois moins idyllique. Premier piège : la garantie de loyer. « Cette promesse est un élément décisif de la vente », souligne l’avocat fiscaliste Paul Duvaux. Or ce n’en est pas vraiment une.

En témoignent les affaires Resitel et Soderev, deux exploitants du groupe Lagrange qui, placés en procédure de sauvegarde judiciaire, ont obtenu de milliers de propriétaires des baisses de loyer significatives pour poursuivre leur activité.

« La garantie est un terme qu’il ne faut plus employer », admet Pierre Margeridon, le président du Syndicat national des résidences de tourisme. En fait, si le loyer n’est pas renégocié durant le bail, il l’est souvent au renouvellement. Ainsi, 40 % des investisseurs chez Pierre et Vacances ont vu leurs revenus locatifs révisés au bout de neuf ans, dans des proportions allant de 10 % à… 70 %.

COÛTS DES TRAVAUX

« Nos loyers étaient indexés sur le coût de la construction, qui a pris 40 % en dix ans là où l’inflation a pris 20 %. Ce modèle économique n’était pas tenable », explique Dominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances. Désormais, les loyers du groupe sont indexés sur l’indice des loyers plafonné à 2 % par an.

Autre point à surveiller : le coût des travaux fixé lors du renouvellement du bail, qui peut atteindre deux années de loyer. « Attention, si ce n’est pas spécifié dans le bail, ils sont à la charge du propriétaire », précise Paul Duvaux. Au Village Nature de Pierre et Vacances, ils peuvent atteindre 6 % du prix d’achat, soit près d’une année de loyer. « Les propriétaires sont informés et ne sont donc pas surpris, précise Dominique Menigault. Malgré cela, la rentabilité de nos résidences reste supérieure à celle de l’immobilier moyen. »

Avant de se lancer, mieux vaut enfin avoir conscience que sortir d’un tel investissement n’est pas aisé. Le bail commercial permet, en effet, au locataire (en l’occurrence l’exploitant) de réclamer une indemnité d’éviction si le propriétaire lui donne congé, même au terme du bail. En 2010, la société SMAS Tourisme avait réclamé 100 000 euros d’indemnité à chaque propriétaire de la résidence Port-Marine de Sainte-Maxime…

REDRESSEMENT FISCAL

De surcroît, l’exonération de TVA n’est réellement acquise qu’au bout de vingt ans. Si vous cédez votre bien avant, vous risquez d’être redressé par le fisc. C’est ce qui est arrivé à Eric Vanpoucke. En 2009, il préfère vendre au terme d’un bail de neuf ans, plutôt que d’accepter les nouvelles conditions de Pierre et Vacances : une baisse de loyer de 33 %.

Redressé de plus de 14 000 euros au titre des années de TVA encore dues, il attaque Pierre et Vacances en raison des « modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier ». En février 2013, le tribunal de grande instance de Paris reconnaît « une faute dans l’exécution contractuelle » et condamne l’exploitant à rembourser cette somme au plaignant. Une première. Pierre et Vacances a fait appel.

Pour « sortir », la meilleure solution consiste à mettre en vente son bien, assorti du bail commercial, sur le marché secondaire, en prenant garde que les intermédiaires ne se montrent pas trop gourmands sur les frais.

Article du journal “Le monde” du 15 juillet 2014.