Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme

La rési­dence de tourisme fait tou­jours rêver les épargnants. Sur les 150 000 investis­seurs que compte ce marché, 85 % sont des par­ti­c­uliers. Sur le papi­er, ce place­ment, qui con­siste à acheter un apparte­ment dans une rési­dence pour le louer à des vacanciers, est attractif.

Tout d’abord, il per­met d’investir dans la pierre en béné­fi­ciant d’un dou­ble avan­tage fis­cal : une réduc­tion d’impôt sur le revenu grâce aux régimes du loge­ment meublé non pro­fes­sion­nel (LMNP) et du dis­posi­tif Cen­si-Bou­vard, ain­si qu’une exonéra­tion de TVA lors de l’acquisition. Ensuite, le par­ti­c­uli­er n’a rien à gér­er. L’exploitant se charge de trou­ver les locataires et de lui revers­er des loy­ers garan­tis par bail commercial.

Fort de ces argu­ments, pro­mo­teurs et exploitants ne man­quent pas de pro­jets. Des Menuires (Savoie) à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais) en pas­sant par Beau­val (Loir-et-Cher), des dizaines de nou­velles rési­dences sont mis­es sur le marché.

Sans oubli­er Vil­lage Nature, le « plus gros pro­jet de resort touris­tique d’Europe » qui s’apprête à sor­tir de terre à quelques kilo­mètres du parc Eurodis­ney, dans les forêts de Fer­rières et de Cré­cy. Murs végé­tal­isés, jardins sus­pendus, géother­mie… de la rési­dence éco­lo grand luxe, qui sera com­mer­cial­isée au prix fort – 5 200 euros/m2 – par Pierre et Vacances-Cen­ter Parcs (PVCP)

marché des lmnp

Séduisant ? A voir, car la réal­ité est par­fois moins idyllique. Pre­mier piège : la garantie de loy­er. « Cette promesse est un élé­ment décisif de la vente », souligne l’avocat fis­cal­iste Paul Duvaux. Or ce n’en est pas vrai­ment une.

En témoignent les affaires Resi­tel et Soderev, deux exploitants du groupe Lagrange qui, placés en procé­dure de sauve­g­arde judi­ci­aire, ont obtenu de mil­liers de pro­prié­taires des baiss­es de loy­er sig­ni­fica­tives pour pour­suiv­re leur activité.

« La garantie est un terme qu’il ne faut plus employ­er », admet Pierre Marg­eri­don, le prési­dent du Syn­di­cat nation­al des rési­dences de tourisme. En fait, si le loy­er n’est pas rené­go­cié durant le bail, il l’est sou­vent au renou­velle­ment. Ain­si, 40 % des investis­seurs chez Pierre et Vacances ont vu leurs revenus locat­ifs révisés au bout de neuf ans, dans des pro­por­tions allant de 10 % à… 70 %.

COÛTS DES TRAVAUX

« Nos loy­ers étaient indexés sur le coût de la con­struc­tion, qui a pris 40 % en dix ans là où l’inflation a pris 20 %. Ce mod­èle économique n’était pas ten­able », explique Dominique Meni­gault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances. Désor­mais, les loy­ers du groupe sont indexés sur l’indice des loy­ers pla­fon­né à 2 % par an.

Autre point à sur­veiller : le coût des travaux fixé lors du renou­velle­ment du bail, qui peut attein­dre deux années de loy­er. « Atten­tion, si ce n’est pas spé­ci­fié dans le bail, ils sont à la charge du pro­prié­taire », pré­cise Paul Duvaux. Au Vil­lage Nature de Pierre et Vacances, ils peu­vent attein­dre 6 % du prix d’achat, soit près d’une année de loy­er. « Les pro­prié­taires sont infor­més et ne sont donc pas sur­pris, pré­cise Dominique Meni­gault. Mal­gré cela, la rentabil­ité de nos rési­dences reste supérieure à celle de l’immobilier moyen. »

Avant de se lancer, mieux vaut enfin avoir con­science que sor­tir d’un tel investisse­ment n’est pas aisé. Le bail com­mer­cial per­met, en effet, au locataire (en l’occurrence l’exploitant) de réclamer une indem­nité d’éviction si le pro­prié­taire lui donne con­gé, même au terme du bail. En 2010, la société SMAS Tourisme avait réclamé 100 000 euros d’indemnité à chaque pro­prié­taire de la rési­dence Port-Marine de Sainte-Maxime…

REDRESSEMENT FISCAL

De sur­croît, l’exonération de TVA n’est réelle­ment acquise qu’au bout de vingt ans. Si vous cédez votre bien avant, vous risquez d’être redressé par le fisc. C’est ce qui est arrivé à Eric Van­poucke. En 2009, il préfère ven­dre au terme d’un bail de neuf ans, plutôt que d’accepter les nou­velles con­di­tions de Pierre et Vacances : une baisse de loy­er de 33 %.

Redressé de plus de 14 000 euros au titre des années de TVA encore dues, il attaque Pierre et Vacances en rai­son des « mod­i­fi­ca­tions sub­stantielles apportées à l’économie glob­ale du mon­tage financier ». En févri­er 2013, le tri­bunal de grande instance de Paris recon­naît « une faute dans l’exécution con­tractuelle » et con­damne l’exploitant à rem­bours­er cette somme au plaig­nant. Une pre­mière. Pierre et Vacances a fait appel.

Pour « sor­tir », la meilleure solu­tion con­siste à met­tre en vente son bien, assor­ti du bail com­mer­cial, sur le marché sec­ondaire, en prenant garde que les inter­mé­di­aires ne se mon­trent pas trop gour­mands sur les frais.

Arti­cle du jour­nal “Le monde” du 15 juil­let 2014.

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