le nouveau bail commercial

LE RÉGIME DU BAIL COMMERCIAL A SUBI UN CERTAIN NOMBRE D’AMÉNAGEMENTS EN FAVEUR DES LOCATAIRES.

La récente loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite « loi Pinel ») a remanié sensiblement la réglementation des baux commerciaux. Voici les principales nouveautés introduites.

L’ENCADREMENT DU LOYER

Changement majeur apporté par la loi, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne pourra plus être utilisé comme indice de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de sa révision triennale et lors du renouvellement du bail. Il sera remplacé, selon l’activité exercée, soit par l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Indices légèrement plus favorables aux locataires qui pouvaient, auparavant, être choisis par les parties comme indices de référence, mais seulement de manière facultative.
Par ailleurs, dans certains cas (modifications notables des caractéristiques du local, de l’activité exercée, etc.), le bailleur peut fixer le loyer à la valeur locative indépendamment de l’évolution de l’indice de référence. Afin d’éviter des augmentations excessives, la hausse du loyer due à un tel déplafonnement devra, à compter du 1er septembre 2014, être étalée sur plusieurs années, dans la limite de 10 % par an par rapport au dernier loyer, jusqu’à atteindre le montant fixé.
À noter : ce mécanisme de lissage ne s’appliquera pas à certains baux tels que les baux à usage exclusif de bureaux ou les baux d’une durée supérieure à 12 ans.

DE NOUVELLES OBLIGATIONS

Un état des lieux d’entrée et de sortie doit désormais être établi conjointement par le bailleur et le preneur, ou, à défaut d’accord entre eux, par huissier, à frais partagés.
En outre, un inventaire précis et limitatif répartissant, entre le bailleur et le preneur, les charges, les impôts, les taxes et les redevances liés au bail devra être inséré au contrat à compter du 1er septembre prochain.
Enfin, à compter du 18 décembre 2014, le bailleur qui souhaitera vendre son local devra, en priorité, le proposer à son locataire. Il devra lui adresser son offre de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre émargement.
Loi n°2014 626 du 18 juin 2014, JO du 19

BAUX DÉROGATOIRES

La durée des baux dérogatoires (c’est-à-dire non soumis au statut des baux commerciaux) passe de 2 à 3 ans pour les baux conclus à partir du 1er septembre 2014.

QUITTER LES LIEUX PLUS TÔT ET PLUS FACILEMENT !

Auparavant, le locataire pouvait rompre le bail au bout de 3 ans, sauf si une clause du contrat le lui interdisait. Désormais, une telle clause n’est plus valable hormis pour les baux de plus de 9 ans, les baux de locaux monovalents et les baux à usage de bureaux ou d’entrepôts.
S’agissant des formalités, locataires et bailleurs peuvent dorénavant donner congé par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une dernière faculté qui n’était, jusqu’alors, pas prévue par la loi.