le nouveau bail commercial

le nouveau bail commercial

LE RÉGIME DU BAIL COMMERCIAL A SUBI UN CERTAIN NOMBRE D’AMÉNAGEMENTS EN FAVEUR DES LOCATAIRES.

La récente loi rel­a­tive à l’ar­ti­sanat, au com­merce et aux très petites entre­pris­es (dite « loi Pinel ») a remanié sen­si­ble­ment la régle­men­ta­tion des baux com­mer­ci­aux. Voici les prin­ci­pales nou­veautés introduites.

L’ENCADREMENT DU LOYER

Change­ment majeur apporté par la loi, pour les baux con­clus ou renou­velés à compter du 1er sep­tem­bre 2014, l’indice du coût de la con­struc­tion (ICC) ne pour­ra plus être util­isé comme indice de référence ser­vant au cal­cul de l’évo­lu­tion du loy­er lors de sa révi­sion tri­en­nale et lors du renou­velle­ment du bail. Il sera rem­placé, selon l’ac­tiv­ité exer­cée, soit par l’indice des loy­ers com­mer­ci­aux (ILC), soit par l’indice des loy­ers des activ­ités ter­ti­aires (ILAT). Indices légère­ment plus favor­ables aux locataires qui pou­vaient, aupar­a­vant, être choi­sis par les par­ties comme indices de référence, mais seule­ment de manière facultative.
Par ailleurs, dans cer­tains cas (mod­i­fi­ca­tions nota­bles des car­ac­téris­tiques du local, de l’activité exer­cée, etc.), le bailleur peut fix­er le loy­er à la valeur loca­tive indépen­dam­ment de l’évo­lu­tion de l’indice de référence. Afin d’éviter des aug­men­ta­tions exces­sives, la hausse du loy­er due à un tel dépla­fon­nement devra, à compter du 1er sep­tem­bre 2014, être étalée sur plusieurs années, dans la lim­ite de 10 % par an par rap­port au dernier loy­er, jusqu’à attein­dre le mon­tant fixé.
À not­er : ce mécan­isme de lis­sage ne s’ap­pli­quera pas à cer­tains baux tels que les baux à usage exclusif de bureaux ou les baux d’une durée supérieure à 12 ans.

DE NOUVELLES OBLIGATIONS

Un état des lieux d’en­trée et de sor­tie doit désor­mais être établi con­join­te­ment par le bailleur et le pre­neur, ou, à défaut d’ac­cord entre eux, par huissier, à frais partagés.
En out­re, un inven­taire pré­cis et lim­i­tatif répar­tis­sant, entre le bailleur et le pre­neur, les charges, les impôts, les tax­es et les rede­vances liés au bail devra être inséré au con­trat à compter du 1er sep­tem­bre prochain.
Enfin, à compter du 18 décem­bre 2014, le bailleur qui souhait­era ven­dre son local devra, en pri­or­ité, le pro­pos­er à son locataire. Il devra lui adress­er son offre de vente par let­tre recom­mandée avec demande d’avis de récep­tion ou par remise en main pro­pre con­tre émargement.
Loi n°2014 626 du 18 juin 2014, JO du 19

BAUX DÉROGATOIRES

La durée des baux déroga­toires (c’est-à-dire non soumis au statut des baux com­mer­ci­aux) passe de 2 à 3 ans pour les baux con­clus à par­tir du 1er sep­tem­bre 2014.

QUITTER LES LIEUX PLUS TÔT ET PLUS FACILEMENT !

Aupar­a­vant, le locataire pou­vait rompre le bail au bout de 3 ans, sauf si une clause du con­trat le lui inter­di­s­ait. Désor­mais, une telle clause n’est plus val­able hormis pour les baux de plus de 9 ans, les baux de locaux mono­va­lents et les baux à usage de bureaux ou d’entrepôts.
S’agis­sant des for­mal­ités, locataires et bailleurs peu­vent doré­na­vant don­ner con­gé par acte d’huissier ou par let­tre recom­mandée avec demande d’avis de récep­tion. Une dernière fac­ulté qui n’était, jusqu’alors, pas prévue par la loi.

Une réponse sur “le nouveau bail commercial”

  1. Je trou­ve l’initiative de la min­istre du loge­ment Sylvia Pinel intéres­sante, de nom­breuses choses vont chang­er . Encadr­er les loy­ers est une bonne chose et cela va per­me­t­tre d’éviter les abus qui, dans cer­taines villes, sont exces­sifs. Avec le dis­posi­tif sur le loge­ment qui a été mis en place mais aus­si la mod­i­fi­ca­tion du régime du bail com­mer­cial, de nom­breux loge­ments et locaux devraient se retrou­ver sur le marché locatif.

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